Landsskatteretten: Fastsættelse af objektiv udlejningsværdi ved udlejning til nærtstående

Sagen omhandler fastsættelse af den objektive udlejningsværdi for en ejerlejlighed, som klageren udlejede til sin søn i indkomstårene 2014-2016. Klageren købte lejligheden fra sit selskab den 8. januar 2014. Ifølge lejekontrakten udgjorde den månedlige leje 9.000 kr. plus 1.010 kr. i aconto varmebidrag. Lejligheden er 111 m2 og beliggende i [by1].

SKAT fastsatte den objektive udlejningsværdi til 187.200 kr. årligt (1.686 kr. pr. m2 pr. år) og forhøjede klagerens skattepligtige indkomst med 79.200 kr. årligt. SKATs begrundelse var, at den aftalte leje på 9.000 kr. pr. måned var væsentligt under markedsniveauet. SKAT baserede sit skøn på:

• Sammenligning med udbudte lejligheder på […dk] i samme område og størrelse.
• Forbedringsudgifter afholdt af klagerens selskab (badeværelse for 100.000 kr. i 2011 og altaner for 155.601 kr. i 2012/2013).
• Udlejning af en anden lejlighed i samme ejendomskompleks til tredjemand (den marokkanske ambassade) for henholdsvis 19.000 kr. (fra 2010) og 23.000 kr. (fra 2017) for en 153 m2 lejlighed, hvilket SKAT beregnede til 1.686 kr. pr. m2 pr. år.
• En tidligere fastsættelse af værdi af fri bolig for lejligheden efter Ligningsloven § 16, stk. 9 til 177.122 kr. (ca. 14.750 kr./måned), selvom SKAT anerkendte, at der var tale om to forskellige regelsæt.

Klagerens repræsentant bestred SKATs fastsættelse og metode. Den principale påstand var, at den aftalte husleje på 108.000 kr. (973 kr. pr. m2 pr. år) skulle godkendes som markedslejen. Subsidiært blev der anmodet om hjemvisning eller en lavere fastsættelse. Klagerens argumenter var:

• SKATs brug af udbudspriser fra […dk] var utilstrækkelig, da disse ikke nødvendigvis afspejler den faktiske markedsleje og kan være unøjagtige.
• SKAT undlod at tage højde for det tidsmæssige aspekt, idet kontrakten blev indgået i 2014, mens SKAT sammenlignede med priser fra ultimo 2017.
• SKAT ignorerede de præceptive regler i lejelovgivningen, herunder reglerne om omkostningsbestemt husleje i Boligreguleringsloven § 5, som gælder i [by1] Kommune. Det blev fremhævet, at Huslejenævnet fastsætter leje ud fra en konkret vurdering, ikke udbudspriser.
• Lejlighedens stand blev vurderet som ”normal” af klageren, trods SKATs vurdering af ”lidt over middel”, med henvisning til ældre køkken og gulve.
• Den aftalte leje var fastsat efter drøftelse med [by1] Kommune og en lejerforening om maksimalt godkendt husleje af Huslejenævnet.
• Sammenligningen med den anden lejlighed i samme ejendom var misvisende, da denne lejlighed var en hjørnelejlighed med bedre udsigt og indretning, og den oplyste leje inkluderede varmebidrag.

Klageren fremlagde afgørelser fra Huslejenævnet, der viste kvadratmeterpriser mellem 1.000 kr. og 1.050 kr. for tilsvarende lejligheder i [by1] i perioden 2011-2016. Skatteankestyrelsen indhentede yderligere afgørelser fra Huslejenævnet for postnummeret [by1], som viste kvadratmeterpriser mellem 775 kr. og 1.200 kr. i 2014-2015.

Landsskatteretten skulle vurdere, om den aftalte leje på 973 kr. pr. m2 pr. år var udtryk for markedslejen, eller om SKATs skøn skulle fastholdes eller justeres.

Huslejenævnets afgørelser fremlagt af klager:

Huslejenævnets afgørelser indhentet af Skatteankestyrelsen:

Landsskatterettens afgørelse

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er skattepligtige i henhold til Statsskatteloven § 4, litra b. Hvis en ejer overlader en ejendom til en nærtstående vederlagsfrit eller til en væsentligt lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi, jf. Højesterets dom af 29. oktober 2002, SKM2002.547.HR. Da lejligheden var beboet af klagerens søn, var forholdet omfattet af denne regel.

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler, jf. Vestre Landsrets dom af 1. februar 2005, SKM2005.112.VLR.

[by1] Kommune er en reguleret kommune, hvilket betyder, at Boligreguleringsloven gælder i fuldt omfang. Lejen skal som udgangspunkt fastsættes til den omkostningsbestemte leje. Ejendommen er dog omfattet af reglerne for småejendomme, hvorfor lejen ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi. Dette følger af Boligreguleringsloven § 29 C, som fastslår, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Værdien af det udlejede skal fastlægges ved sammenligning med en almindeligt gældende leje i kvarteret eller området for tilsvarende boliger, jf. Landsskatterettens afgørelse af 28. januar 2015, LSR 13-5907161.

Landsskatteretten lagde til grund, at lejlighedens bebølsesareal var 111 m2, og at den aftalte årlige leje var 108.000 kr., svarende til 973 kr. pr. m2 pr. år. SKAT havde skønsmæssigt fastsat den årlige objektive udlejningsværdi til 187.200 kr., svarende til 1.686 kr. pr. m2 pr. år.

Huslejenævnet har truffet afgørelser vedrørende udlejning af lejligheder i samme postnummer som klagerens lejlighed, hvor kvadratmeterpriserne er fastsat til henholdsvis 775 kr., 1.100 kr. og 1.200 kr. Landsskatteretten bemærkede, at der ikke er tale om en fast kvadratmeterpris, men et spænd, inden for hvilket markedslejen må anses at ligge.

Landsskatteretten vurderede, at huslejeniveauet på 973 kr. pr. m2 lå under markedslejen. En kvadratmeterpris på 1.100 kr. blev anset for at ligge inden for det spænd, der må antages at være markedslejen i 2014-2016. Dette blev begrundet med henvisning til afgørelserne fra Huslejenævnet for det konkrete område samt oplysningerne om lejlighedens stand. Desuden blev det anset for sandsynligt, at markedslejen var højere end det af klageren ansatte beløb, da klageren havde udlejet en anden lejlighed i samme ejendom til tredjemand med en kvadratmeterpris på 1.686 kr.

Som følge heraf blev den objektive udlejningsværdi ansat til 122.100 kr. for indkomstårene 2014-2016. Landsskatteretten ændrede dermed SKATs afgørelse.