Landsskatteretten: Fastsættelse af objektiv udlejningsværdi ved udlejning til nærtstående

Klageren fremlagde afgørelser fra Huslejenævnet, der viste kvadratmeterpriser mellem 1.000 kr. og 1.050 kr. for tilsvarende lejligheder i [by1] i perioden 2011-2016. Skatteankestyrelsen indhentede yderligere afgørelser fra Huslejenævnet for postnummeret [by1], som viste kvadratmeterpriser mellem 775 kr. og 1.200 kr. i 2014-2015.

Landsskatteretten skulle vurdere, om den aftalte leje på 973 kr. pr. m2 pr. år var udtryk for markedslejen, eller om SKATs skøn skulle fastholdes eller justeres.

Huslejenævnets afgørelser fremlagt af klager:

Huslejenævnets afgørelser indhentet af Skatteankestyrelsen:

Landsskatterettens afgørelse

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er skattepligtige i henhold til Statsskatteloven § 4, litra b. Hvis en ejer overlader en ejendom til en nærtstående vederlagsfrit eller til en væsentligt lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi, jf. Højesterets dom af 29. oktober 2002, SKM2002.547.HR. Da lejligheden var beboet af klagerens søn, var forholdet omfattet af denne regel.

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler, jf. Vestre Landsrets dom af 1. februar 2005, SKM2005.112.VLR.

[by1] Kommune er en reguleret kommune, hvilket betyder, at Boligreguleringsloven gælder i fuldt omfang. Lejen skal som udgangspunkt fastsættes til den omkostningsbestemte leje. Ejendommen er dog omfattet af reglerne for småejendomme, hvorfor lejen ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi. Dette følger af Boligreguleringsloven § 29 C, som fastslår, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Værdien af det udlejede skal fastlægges ved sammenligning med en almindeligt gældende leje i kvarteret eller området for tilsvarende boliger, jf. Landsskatterettens afgørelse af 28. januar 2015, LSR 13-5907161.

Landsskatteretten lagde til grund, at lejlighedens bebølsesareal var 111 m2, og at den aftalte årlige leje var 108.000 kr., svarende til 973 kr. pr. m2 pr. år. SKAT havde skønsmæssigt fastsat den årlige objektive udlejningsværdi til 187.200 kr., svarende til 1.686 kr. pr. m2 pr. år.

Huslejenævnet har truffet afgørelser vedrørende udlejning af lejligheder i samme postnummer som klagerens lejlighed, hvor kvadratmeterpriserne er fastsat til henholdsvis 775 kr., 1.100 kr. og 1.200 kr. Landsskatteretten bemærkede, at der ikke er tale om en fast kvadratmeterpris, men et spænd, inden for hvilket markedslejen må anses at ligge.

Landsskatteretten vurderede, at huslejeniveauet på 973 kr. pr. m2 lå under markedslejen. En kvadratmeterpris på 1.100 kr. blev anset for at ligge inden for det spænd, der må antages at være markedslejen i 2014-2016. Dette blev begrundet med henvisning til afgørelserne fra Huslejenævnet for det konkrete område samt oplysningerne om lejlighedens stand. Desuden blev det anset for sandsynligt, at markedslejen var højere end det af klageren ansatte beløb, da klageren havde udlejet en anden lejlighed i samme ejendom til tredjemand med en kvadratmeterpris på 1.686 kr.

Som følge heraf blev den objektive udlejningsværdi ansat til 122.100 kr. for indkomstårene 2014-2016. Landsskatteretten ændrede dermed SKATs afgørelse.

Klagerens argumenter

Klageren påstod, at den objektive lejeværdi skulle ansættes til 1.750 kr. om måneden. Til støtte herfor anførte klageren:

• Stuehusets areal var ifølge lejekontrakten 85 m², og der var ikke 20 m² udnyttet tagetage.
• Huset var i meget dårlig stand, manglede isolering overalt, og der var konstateret colibakterier i vandet.
• Jord og udlænger var ikke omfattet af lejemålet ifølge lejekontrakten.
• Der blev henvist til en avisannonce for et hus på tvangsauktion, der var udlejet til 1.750 kr. pr. måned, som et sammenligningsgrundlag.
• En ejendomsmægler havde vurderet huset til 650.000 kr.