Landsskatteretten om objektiv lejeværdi ved udlejning til nærtstående

Sagen omhandlede ansættelsen af objektiv lejeværdi for en ejendom beliggende Y1-vej, Y1-by, som klageren havde udlejet til sin søn i indkomstårene 2001 og 2002. Klageren havde selvangivet en lejeindtægt på 55.200 kr. for begge år, hvilket ifølge repræsentanten inkluderede forbrugsudgifter på 9.600 kr.

Sagens baggrund

Ejendommen blev erhvervet af klageren den 1. januar 1996 og er vurderet som en ejerlejlighed til bebølse. Ifølge BBR er ejendommen 118 m2 og opført i 1961. Huslejenævnet for Y1-by havde i 1996 afgjort, at en årlig leje på 35.400 kr. ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, forudsat at ejendommen var i god stand. En ejendomsmægler vurderede i 2005 lejeværdien til 57.600 kr. eksklusive forbrugsudgifter. Ejendommen blev pr. 1. februar 2007 udlejet til tredjemand for 70.800 kr. årligt, eksklusive forbrugsafgifter.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet ansatte den objektive lejeværdi til 60.000 kr. for 2001 og 61.200 kr. for 2002. Denne ansættelse var baseret på ejendommens størrelse, indretning, beliggenhed, ejendomsvurdering, sammenligningslejemål, en fremlagt vurdering af lejemålet og nævnets egen besigtigelse. Der blev lagt særlig vægt på, at en sammenlignelig lejlighed var udlejet til 7.100 kr. pr. måned inklusive forbrug, og at denne fremstod i bedre stand. Nævnet tog udgangspunkt i ejendomsmæglerens vurdering på 4.800 kr. pr. måned eksklusive forbrug, fratrak 500 kr. for klagerens anvendelse af et værelse til opbevaring af inventar, og tillagde udgifter til varme og vand (ca. 700-800 kr. pr. måned), hvilket resulterede i en objektiv lejeværdi på henholdsvis 5.000 kr. og 5.100 kr. pr. måned.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant påstod, at ansættelsen af objektiv lejeværdi skulle nedsættes med 4.800 kr. for 2001 og 6.000 kr. for 2002. Argumentationen var baseret på, at huslejen ikke lovligt kunne stige løbende i henhold til lejelovreglerne. Repræsentanten henviste til Huslejenævnets afgørelse fra 1996, hvor lejen var fastsat til 35.400 kr. årligt, og argumenterede for, at selv med pristalsregulering ville beløbet maksimalt nå 55.200 kr. pr. år. Det blev også fremført, at den selvangivne leje på 55.200 kr. oversteg den pristalsregulerede værdi fra ejendomsmæglerens skøn i 2005. Endvidere blev det anført, at et værelse i ejendommen var anvendt til viceværtfunktioner af klageren, og at varmeudgiften var skønnet for højt af Skatteankenævnet. Repræsentanten fremlagde en beregning, der viste en bruttohusleje inklusive varme på 3.250 kr., hvilket var lavere end den indtægtsførte leje på 4.600 kr.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten fastslog, at indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige i henhold til Statsskatteloven § 4, litra b. Hvis en ejer udlejer en ejendom til en slægtning eller nærtstående vederlagsfrit eller til en væsentligt lavere husleje end markedslejen, skal ejeren beskattes af den objektive udlejningsværdi. Denne værdi fastsættes ud fra den leje, ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, under hensyntagen til lejelovgivningens regler.

Differencen mellem den objektive udlejningsværdi og den eventuelt betalte leje anses som en ikke-fradragsberettiget gaveydelse til lejeren. Klageren havde selvangivet en lejeindtægt på 55.200 kr., mens Skatteankenævnet havde ansat lejeværdien til 57.600 kr. Landsskatteretten understregede, at betaling af forbrugsafgifter ikke indgår i ansættelsen af den objektive lejeværdi. Da klageren havde overladt den væsentligste del af ejendommen til sin søn, blev udlejningen anset for erhvervsmæssig, og klageren skulle derfor beskattes af den objektive lejeværdi af hele ejendommen. Klagerens betaling af sønnens varmeudgifter m.v. blev anset som en gave, der ikke var fradragsberettiget.

Under hensyn til ejendommens beliggenhed, stand og alder, samt den af klageren fremlagte vurdering fra en ejendomsmægler, fandt Landsskatteretten, at den objektive lejeværdi kunne ansættes til 55.200 kr. eksklusive forbrugsudgifter pr. år for indkomstårene 2001 og 2002.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten nedsatte skatteankenævnets ansættelse af objektiv udlejningsværdi eksklusive forbrugsafgifter til 55.200 kr. for indkomstårene 2001 og 2002. Det blev endvidere fastslået, at klagerens udgifter til forbrugsafgifter vedrørende ejendommen ikke var fradragsberettigede.