Klage over manglende anmærkning af ventilation i tagkonstruktion i tilstandsrapport

Sagen omhandler en klage over en bygningssagkyndig (BB), som klager (KK) mener har overset mangelfuld ventilation i tagkonstruktionen i en tilstandsrapport fra 2004. Klager opdagede problemet efter kraftig vanddryp fra loftlemmen i vinteren 2005/2006. Ejerskifteforsikringen har indvilliget i at dække skaden, men klager kræver, at den bygningssagkyndige dækker selvrisikoen på 30.000 kr. på grund af forsømmelse.

Den bygningssagkyndiges forsvar

Den bygningssagkyndige har anført, at der i tilstandsrapporten blev taget forbehold for, at tagrummet kun var begrænset besigtiget fra lemmen. Dette skyldtes lav frihøjde, manglende gangbro og indblæst granulat. Den sagkyndige mener, at dette forbehold fungerede som en advarsel til køber om selv at undersøge tagrummet nærmere.

Skønsmandens observationer

En skønsmand blev tilkaldt for at vurdere forholdene og konstaterede flere kritiske punkter:

• En utæt og uisoleret loftlem, som tillod varm, fugtig luft at trænge op i det kolde tagrum og skabe kondens.
• Løst granulat som isolering, der lukkede tæt ud mod underbrædderne og forhindrede ventilation.
• Visuel konstatering af trænedbrydning og fugtmisfarvninger (mug og skimmel) i spærfaget ved siden af loftlemmen.
• Omfattende belægning af hvid overfladeskimmel på underbrædderne, synligt med lommelygte fra lemmen.
• Ingen ventilationsspalter i tagudhænget udvendigt.

Skønsmanden konkluderede, at den mangelfulde ventilation havde medført betydelige fugtbetingede skader i tagrummet. Den utætte loftlem blev identificeret som en primær årsag til kondens og vanddryp.

Fejl og forsømmelser

Skønsmanden vurderede, at den bygningssagkyndige burde have handlet anderledes:

• Den mangelfulde ventilation af tagrummet burde have været bemærket og anført med karakteren K3.
• Den utætte loftlem burde ligeledes have fået karakteren K3, især i kombination med den manglende ventilation.
• De visuelt konstaterbare fugtskader i tagkonstruktionen burde have været anført med en UN-karakter (kræver nærmere undersøgelse).

Skønsmanden fandt den bygningssagkyndiges forbehold for ikke at være holdbart, da alle de nævnte kritiske forhold var visuelt konstaterbare fra loftlemmen.

Udbedringsomkostninger og forbedringer

De samlede omkostninger til udbedring blev anslået til ca. 48.000 kr. inkl. moms, fordelt på: