Huslejenævnet godkender omkostningsbestemt lejeforhøjelse for ejendom i Gentofte trods beboerrepræsentationens indsigelse

Sagen omhandler udlejers anmodning til Huslejenævnet om at godkende en varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse, der skulle træde i kraft pr. 1. januar 2024. Anmodningen kom, da beboerrepræsentationen havde gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen, men udlejer ønskede at fastholde kravet.

Udlejers argumenter

Udlejer, repræsenteret af DEAS A/S, argumenterede for, at varslingen af lejeforhøjelsen var sket i overensstemmelse med gældende regler for ejendomme med beboerrepræsentation. Udlejer fremlagde dokumentation for de omstridte driftsbudgetposter og fastholdt, at udgifterne var nødvendige og rimelige. Specifikke poster, der blev forsvaret, inkluderede:

• Forsikring: En varslet stigning på 9% i præmien for 2024.
• Mobiltelefon, tilsynshonorar, vinduespolering og drift af vicevært PC: Disse udgifter blev anset for at være nødvendige for effektiv ejendomsdrift, herunder viceværtens arbejde med inspektion, vedligeholdelse og kommunikation, samt drift af ejendomskontoret. Udlejer henviste til, at vinduespolering var en del af en serviceaftale, og at viceværtens PC-udgifter dækkede software og udgifter til ind- og fraflytningssyn.
• Revision af vedligeholdelsesplan: Udlejer anførte, at den 10-årige rullende vedligeholdelsesplan er lovpligtig i henhold til Lejeloven § 113 og skal opdateres årligt, og at revisionen er en nødvendig driftsudgift.
• Vand- og varmeregnskabshonorar: Udlejer dokumenterede udgiften og fastholdt dens nødvendighed.

Beboerrepræsentationens indsigelser

Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod flere poster i budgettet. Deres primære ankerpunkter var:

• Forsikring: Dokumentationen for stigningen blev anset for at være utilstrækkelig og ikke specificeret nok.
• Elevator alarm: Denne post blev også anfægtet.
• Mobiltelefon, tilsynshonorar, vinduespolering og drift af vicevært PC: Beboerrepræsentationen mente, at udgifter til viceværtens PC burde være en del af DEAS's egne udgifter, og at vinduespolering var en del af rengøringen og ikke blev udført tilstrækkeligt.
• Revision af vedligeholdelsesplan: Indsigelsen lød på, at der ikke var sket ændringer i planen for 2022, og derfor burde der ikke opkræves for revision.
• Vand- og varmeregnskabshonorar: Beboerrepræsentationen efterspurgte en redegørelse og dokumentation for stigningen.

Sagen blev indbragt for Huslejenævnet, som gennemgik varslingsmaterialet og de fremlagte oplysninger fra begge parter.

Huslejenævnet godkendte den varslede omkostningsbestemte lejeforhøjelse pr. 1. januar 2024, idet nævnet fandt, at varslingen var sket i overensstemmelse med gældende regler, og at de fleste af de omtvistede driftsbudgetposter var berettigede. Udlejer fik medhold i sagen.

Nævnets hovedkonklusioner

• Formelle krav opfyldt: Nævnet fandt, at varslingen over for både beboerrepræsentationen og lejerne var sket i overensstemmelse med Lejeloven § 30, stk. 1 og 2. Udlejer havde også givet de nødvendige oplysninger om beboerrepræsentationens adgang til supplerende oplysninger og indsigelse, jf. Lejeloven § 30, stk. 3. Indsigelsen fra beboerrepræsentationen og udlejers indbringelse af sagen for nævnet skete ligeledes inden for fristerne i Lejeloven § 30, stk. 4.
• Godkendte driftsbudgetposter:
  • Forsikring: Nævnet godkendte den medtagne forsikringsudgift, herunder den varslede stigning på 9%, da den blev anset for at være en kendt stigning på varslingstidspunktet.
  • Mobiltelefon, tilsynshonorar, vinduespolering og drift af vicevært PC:
    • Udgiften til mobiltelefon (1.140,37 kr.) blev godkendt som en nødvendig udgift i forbindelse med viceværtens arbejde.
    • Udgiften til tilsynshonorar (11.840 kr.) blev godkendt, da den efter sin karakter og arbejdsopgaver utvivlsomt kan medtages på driftsbudgettet, og det samlede niveau for vicevært/renholdelse var acceptabelt.
    • Udgiften til vinduespolering (7.768,80 kr.) blev godkendt baseret på dokumentation for faktiske afholdte udgifter. Nævnet bemærkede, at mangelfuld udførelse af arbejdet ikke medfører, at udgiften ikke kan medtages.
    • Udgiften til drift af vicevært PC (18.681,76 kr.), herunder iPad-forbrug og software til viceværtens opgaver, blev godkendt som en nødvendig driftsudgift, der ikke anses for omfattet af administrationshonoraret.
  • Revision af vedligeholdelsesplan: Udgiften (7.656,25 kr.) blev godkendt med henvisning til dokumentation og i overensstemmelse med § 4 i bekendtgørelse nr. 752 af 30. maj 2022 om vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme, da den årlige revision er en rimelig og nødvendig udgift.
  • Vand- og varmeskabshonorar: Den samlede budgetpost (12.670,40 kr.) blev godkendt, omfattende udarbejdelse af varmeregnskab og forbrugsovervågning. Nævnet bemærkede, at udgifter til forbrugsovervågning fremadrettet skal medtages over varmeregnskabet, jf. Lejeloven § 72, stk. 4, 3. pkt., men at udlejer var berettiget til at medtage dem i driftsbudgettet på varslingstidspunktet.
• Ikke-behandlet post: Posten