Huslejenævnet afviser påbud om facaderenovering, da udlejer allerede har vedligeholdelsesplan

En lejer i en ejendom opført i 1906 indbragte en klage for Huslejenævnet vedrørende udlejers manglende vedligeholdelse af ejendommens facade. Lejeren anførte, at den manglende vedligeholdelse havde ført til forringelse af lejemålet og merudgifter, herunder vandskader og gentagen skimmelsvamp i lejligheden siden november 2023. Lejeren havde forgæves forsøgt at få udbedret skaderne i en årrække og frygtede yderligere skader, hvis facaden ikke blev bragt i orden.

Lejeren oplyste, at tidligere udbedringsforsøg efter en vandskade i 2023 ikke havde været tilstrækkelige, og at skimmelsvamp fortsat var et problem. Lejeren havde modtaget en mindre kompensation for et enkelt rum, men ikke for yderligere vandskader, ødelagt indbo, eller ekstra varmeudgifter, på trods af udlejers krav om maksimal opvarmning af de vandskadede rum. Lejeren fremhævede, at lejligheden var umulig at holde varm på grund af utætheder i karnap og vægge. Lejeren ønskede en konkret udbedringsplan, refusion af merudgifter til varme og el, kompensation for forringelse af det lejede, og bekræftelse på, at facaden ville blive isoleret korrekt. Lejeren fremlagde korrespondance med udlejer, en besigtigelsesrapport fra egen byggesagkyndig rådgiver samt billeder af skadernes omfang.

Udlejeren stillede sig uforstående over for klagen og forklarede, at facadearbejderne var optaget på ejendommens vedligeholdelsesplan. Udlejeren oplyste, at planen omfattede renovering af karnapper, altaner, gesimsbånd, sålbænke og en større renovering af facaden, med et afsat beløb på 14,5 mio. kr. over de næste fem år. Udlejeren fastholdt, at der ikke var tale om manglende vedligeholdelse, da arbejdet var planlagt, og mente, at lejeren blandede den afsluttede skimmelsaneringssag sammen med facadesagen. Udlejeren afviste, at der var flænger gennem facaden ind til lejligheden og påpegede, at lejeren var medlem af beboerrepræsentationen og derfor burde være bekendt med vedligeholdelsesplanerne. Udlejeren nægtede at kommentere på lejers øvrige påstande om skimmelsanering og kompensation, da sagen alene vedrørte facaden.

Lejeren bestred, at skimmelsagen var afsluttet, da skaderne aldrig var blevet ordentligt udbedret, og fastholdt, at vandskaden skyldtes den mangelfuldt vedligeholdte facade. Lejeren påpegede, at udlejers udmeldinger om fremtidig renovering var vage og mindede om tidligere uindfriede løfter fra 2023. Lejeren frygtede fortsat vandindtrængning og skimmel, hvis facaden ikke blev udbedret omgående.

Huslejenævnet besigtigede ejendommens facade og konstaterede, at den omtvistede revne i facaden på 4. sal fremstod udbedret (udspartlet), dog uden malermæssig finish. Nævnet bemærkede, at dets prøvelse alene omfattede klagepunktet vedrørende ejendommens facade, og at spørgsmål om forholdsmæssigt afslag i lejen eller erstatning faldt uden for nævnets kompetence. Udlejeren har pligt til at holde ejendommen forsvarligt ved lige, jf. Lejeloven § 112, stk. 2, jf. Lejeloven § 112, stk. 1. Nævnet kan kun træffe afgørelse, hvis forholdet er omtvistet, jf. Lejeloven § 114, stk. 1.

Huslejenævnets afgørelse

Huslejenævnet besluttede ikke at udstede et vedligeholdelsespåbud over for udlejer vedrørende ejendommens facade. Selvom lejers specifikke anmodning om et påbud ikke blev imødekommet, fik lejeren medhold i den bredere forstand, da nævnets behandling af sagen bekræftede udlejers pligt til vedligeholdelse og førte til, at udlejer anerkendte og aktivt arbejdede med at udbedre de påtalte mangler.

Begrundelse for afgørelsen

• Udlejer anerkendte, at ejendommens facade fremtrådte med behov for vedligeholdelse, hvilket er i overensstemmelse med udlejers pligt til at holde ejendommen forsvarligt ved lige, jf. Lejeloven § 112, stk. 2, jf. Lejeloven § 112, stk. 1.
• Udlejer havde allerede afsat et betydeligt beløb på 14,5 mio. kr. over de næste fem år til vedligeholdelse af facader og altaner, herunder renovering af karnapper, reparation af murværk, gesimsbånd, sålbænke og gavlisolering.
• Ved nævnets besigtigelse blev det konstateret, at den omtvistede revne i facaden på 4. sal allerede var udbedret (udspartlet), omend uden malermæssig finish.
• Nævnet fandt derfor ikke grundlag for at udstede et påbud, da udlejer allerede var i gang med at adressere problemerne. Nævnet bemærkede desuden, at fugt- og skimmelsanering af lejers lejemål, som følge af revnedannelsen i facaden, var under udførelse.
• Huslejenævnet har kompetence til at træffe afgørelse i tvister om vedligeholdelse, jf. Lejeloven § 114, stk. 1, og kan pålægge arbejder, jf. Lejeloven § 114, stk. 2. I dette tilfælde var et påbud dog ikke nødvendigt.