Nægtet fradrag for præmie for salgsoption vedrørende fast ejendom

En salgsoption er som udgangspunkt omfattet af Kursgevinstloven § 29, stk. 1. Dog fremgår det af Kursgevinstloven § 30, stk. 1, nr. 1, at § 29 ikke anvendes på aftaler vedrørende fast ejendom, medmindre parterne er nærtstående som nævnt i Boafgiftsloven § 22. Da parterne i denne sag ikke var nærtstående, fandt undtagelsesbestemmelsen anvendelse, og skattelovgivningens almindelige regler skulle derfor anvendes, jf. Kursgevinstloven § 30, stk. 6.

Landsskatteretten lagde vægt på bemærkninger til kursgevinstloven og Optionsudvalgets betænkning fra 1988, hvoraf det fremgår, at ikke-næringspligtiges salgsretter til fast ejendom skal behandles efter Statsskatteloven. Selvom formuleringen ikke er direkte indarbejdet i Den juridiske vejledning på samme måde som for køberetter, fandt retten, at der skulle lægges vægt på den beskrevne praksis. Klageren kunne derfor ikke støtte ret på Den juridiske vejledning om køberetter for at tillægge udgiften til præmien ejendommens anskaffelsessum.

Retten fandt desuden, at der ikke var hjemmel til at tillægge præmien for en uudnyttet salgsret til ejendommens anskaffelsessum eller bygningernes afskrivningsberettigede anskaffelsessum i medfør af Afskrivningsloven. Dette blev understøttet af Højesterets dom SKM2014.362.HR, hvorefter kun udgifter direkte relateret til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet kan medregnes til anskaffelsessummen. Salgsoptionen var ikke en sådan udgift.

Det blev herefter fastslået, at Statsskatteloven var den relevante lovgivning for udgiften til den betalte præmie.

Landsskatteretten fandt, at udgiften til optionspræmien ikke kunne fradrages som en driftsudgift i medfør af Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Begrundelsen var, at der ikke var en tilstrækkelig direkte og nær forbindelse mellem afholdelsen af udgiften og den løbende indkomsterhvervelse i kommanditselskabet. Retten fandt, at udgiften ikke kunne sidestilles med en forsikringsudgift, da en driftstabsforsikring sikrer indkomsten og den løbende drift, hvorimod optionen vedrører afviklingen af ejendommen.

Endvidere fandt retten, at udgiften til præmien ikke kunne aktiveres og afskrives i medfør af Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a, da afskrivningsret efter denne bestemmelse ifølge praksis vedrører tilfælde, hvor der ville være mulighed for afskrivninger efter Afskrivningsloven, hvis aktivet var ejet af skatteyderen.

Landsskatteretten bemærkede afslutningsvist, at det forhold, at udstederen af salgsoptionen blev beskattet af præmien, ikke kunne føre til en anden vurdering for klageren, da der ikke var hjemmel til fradrag i medfør af Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a.

Landsskatteretten stadfæstede dermed SKATs afgørelse.

SKAT fastholdt, at præmien var en formueudgift, der ikke kunne tillægges anskaffelsessummen eller fradrages. Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse.