Præmie for salgsoption på ejendom kunne hverken tillægges anskaffelsessum eller fradrages som driftsomkostning

Sagen omhandlede den skattemæssige behandling af en præmie på 10 mio. SEK, som et kommanditselskab (K/S) betalte for en salgsoption på en ejendom. En kommanditist i selskabet gjorde gældende, at hans andel af præmien enten skulle tillægges ejendommens anskaffelsessum ved opgørelsen af ejendomsavancen eller fradrages som en driftsomkostning.

Klagerens hovedargument var, at salgsoptionen ikke var reel, men derimod en konstruktion motiveret af sælgers ønske om skatteoptimering. Ifølge klageren udgjorde præmien i realiteten en del af den samlede købesum for ejendommen, og med henvisning til realitetsgrundsætningen skulle den behandles som sådan. Subsidiært blev det anført, at udgiften var fradragsberettiget som en driftsomkostning efter Statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

SKAT fastholdt, at præmien var en formueudgift, der ikke kunne tillægges anskaffelsessummen eller fradrages. Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at det påhvilede klageren at løfte bevisbyrden for, at den indgåede aftale reelt ikke var en salgsoption. Denne bevisbyrde blev ikke anset for løftet, og aftalen blev derfor behandlet som en salgsoption.

Skattemæssig behandling af salgsoptionen

Landsskatteretten fastslog, at salgsoptioner på fast ejendom som udgangspunkt er omfattet af kursgevinstlovens regler. Dog finder undtagelsen i Kursgevinstloven § 30, stk. 1, nr. 1 anvendelse, da parterne i aftalen ikke var nærtstående. Dette betyder, at Kursgevinstloven § 29 ikke gælder, og optionen i stedet skal behandles efter skattelovgivningens almindelige regler, jf. Kursgevinstloven § 30, stk. 6.

Med henvisning til lovforarbejder og Optionsudvalgets betænkning 1139 fra 1988 konkluderede retten, at salgsretter vedrørende fast ejendom skal behandles efter statsskattelovens regler, da de ikke anses for at være en rettighed til fast ejendom.

Vurdering af klagerens påstande

1. Tillæg til anskaffelsessummen: Retten afviste, at optionspræmien kunne tillægges ejendommens anskaffelsessum. Med henvisning til Højesterets dom SKM2014.362.HR blev det fastslået, at kun udgifter, der direkte kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet, kan medregnes. Optionspræmien blev ikke anset for at være en sådan omkostning.