Klage over manglende anmærkning af utæt tag og for lav taghældning i tilstandsrapport

Sagen omhandler en klage over en tilstandsrapport udarbejdet den 4. september 2009. Klageren gjorde gældende, at tagbelægningen var utæt, hvilket ikke var nævnt i rapporten, men konstateret i en nyere tilstandsrapport fra 2012. Klageren mente, at utæthederne var til stede på tidspunktet for den oprindelige besigtigelse.

Den indklagede bygningssagkyndige afviste, at taget var utæt, og mente, at den observerede fugt primært skyldtes kondens.

Skønsmandens undersøgelse

En skønsmand besigtigede ejendommen den 17. januar 2013 og konstaterede flere kritiske forhold:

• Fugtmålinger: Der blev målt et fugtindhold på 45 % i flere lægter i tagrummet, sammenlignet med 22 % i spærene, hvilket indikerer en unormal opfugtning.
• Vand under kvist: Under kvisten blev der fundet op til 3 cm vand/is på plastik, der var udlagt over isoleringen.
• Taghældning på kvist: Det blev konstateret, at taghældningen på kvisten var væsentligt lavere end de 34 grader, som producenten anbefaler som minimum for skifertage uden undertag.

Skønsmanden konkluderede, at der var to større utætheder over kvisten samt flere mindre utætheder i skifersamlingerne, hvor kittet var blevet ufleksibelt. Det blev vurderet, at hele tagbelægningen burde udskiftes.

Skønsmanden vurderede, at den bygningssagkyndige havde begået fejl og forsømmelser i den oprindelige tilstandsrapport.

Fejl vedrørende kvistens taghældning

Den for lave taghældning på kvisten var en klar fejl, som burde have været anført i tilstandsrapporten med karakteren K3. Dette udgjorde en åbenlys risiko for vandindtrængning.

Vurdering af den generelle tagutæthed

Den oprindelige rapport nævnte "periodevis mindre opfugtning af lægterne". Skønsmanden kunne dog ikke med sikkerhed vurdere, om fugten i lægterne i 2009 var så alvorlig, at den burde have fået en højere karakter. Dette skyldtes, at der var gået næsten 3,5 år, og at taget i mellemtiden var blevet afrenset og malet, hvilket kunne have forværret eventuelle utætheder.

Overslag over udbedringsudgifter

Skønsmanden opstillede følgende overslag for udbedring af skaderne: