Mangelfuld tilstandsrapport: Bygningssagkyndig overså ulovlige og brandfarlige elinstallationer

Sagen omhandler en klage over en beskikket bygningssagkyndig, som i en tilstandsrapport undlod at bemærke en række synlige, ulovlige og brandfarlige elinstallationer i en ejendom fra 1926. Klager, der er den nye ejer af ejendommen, krævede dækning for selvrisikoen på 30.000 kr. fra ejerskifteforsikringen, som havde anerkendt skaden.

Sagens baggrund

Den indklagede bygningssagkyndige (BS) havde udarbejdet to tilstandsrapporter på samme ejendom med års mellemrum.

• I 2006 oplyste den daværende sælger, at elinstallationerne ikke var udført af en autoriseret installatør. Denne oplysning gav ikke anledning til bemærkninger fra BS.
• I 2009 udarbejdede BS en ny rapport for en ny sælger, som oplyste, at installationerne var autoriseret udført. BS var ikke opmærksom på de modstridende oplysninger og noterede heller ikke denne gang bemærkninger til elinstallationerne.

Den bygningssagkyndige afviste klagen med henvisning til, at installationerne var skjulte og dermed uden for huseftersynsordningens omfang.

Konstaterede fejl ved elinstallationer

En skønsmand konstaterede ved en besigtigelse en række umiddelbart synlige fejl, herunder:

• Hovedtavle med mangelfuld afdækning og opmærkning.
• Uautoriserede samlinger af ledninger til halogenspots.
• Løse stikkontakter og afbrydere i gipsvægge.
• En "fuglerede" af ledninger, løse transformatorer og ubeskyttede spots på en hems.
• Løse installationskabler og uautoriserede tilslutninger i kælderen.
• Indendørs afbrydermateriel anvendt udendørs på en overdækket terrasse.

Skønsmanden konkluderede, at tilstandsrapporten ikke var retvisende. Selvom en fuld vurdering af elinstallationer kræver specialviden, var der flere klare og synlige indikatorer på alvorlige fejl, som den bygningssagkyndige burde have reageret på.

Vurdering af den sagkyndiges ansvar

I henhold til retningslinjerne i håndbogen for bygningssagkyndige (kapitel 7.11, maj 2008) blev det vurderet, at den sagkyndige skulle have reageret på mindst to alvorlige forhold:

• Udformningen og opmærkningen ved hovedtavlen.
• De løse installationer og ubeskyttede spots på hemsen.

Disse forhold skulle hver især have medført en i tilstandsrapporten med en klar anbefaling om at få foretaget et eleftersyn. Derudover var der fem yderligere forhold, som burde have fungeret som indikatorer på, at noget var galt.