Afvisning af 15-procentsreglen ved familiesalg grundet realkreditlån

• September 2019 (ca. 2 måneder efter overdragelse): 4.000.000 kr.
• Marts 2020: 664.000 kr.

I alt optog køberne lån for 4.664.000 kr. Sønnen og svigerdatteren oplyste, at de efter købet har brugt over 2,1 mio. kr. på en gennemgribende renovering af ejendommen, med udgifter afholdt fra oktober 2019 til april 2020. Repræsentanten argumenterede for, at det høje lån primært skyldes, at realkreditinstituttet har vurderet ejendommen ud fra de planlagte/udførte renoveringer, og at den maksimale belåning (80%) på de 4 mio. kr. kun svarer til en fiktiv værdi på 5.000.000 kr., hvilket ifølge repræsentanten stadig er relateret til de omfattende forbedringer.

Spørger fastholder, at der ikke foreligger "særlige omstændigheder", der kan begrunde en fravigelse fra Boafgiftslovens § 27 og 15 pct.-reglen, idet forskellen mellem overdragelsessummen og den reelle værdi skyldes betydelige investeringer foretaget af køberne efter handlen.

De stillede spørgsmål

1. Kan Skatterådet godkende en kontant overdragelsessum på 2.400.000 kr. for ejendommen ved salg fra moren til sønnen og svigerdatteren, uden at der skal betales gaveafgift?
2. Kan Skatterådet godkende, at moren kan lægge en kontant overdragelsessum på 2.400.000 kr. til grund ved opgørelsen af grundlaget for ejendomsavancebeskatning?

Skatterådet traf afgørelse om at besvare begge spørgsmål med et "Nej".

Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling og begrundelse, hvorefter 15 pct.-reglen i Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse kan fraviges, da der foreligger særlige omstændigheder, jf. praksis fra Højesteret, herunder SKM2016.279.HR.

Særlige omstændigheder i Spørgsmål 1 (Gaveafgift)

Skatterådet lagde vægt på, at realkreditbelåningen kort tid efter overdragelsen udgjorde et stærkt konkret holdepunkt for, at den reelle handelsværdi var væsentligt højere end overdragelsessummen på 2.400.000 kr. Rådet baserede sin vurdering på den første del af lånet, der blev optaget i september 2019 (4.000.000 kr.).

Efter en samlet konkret vurdering forelå der særlige omstændigheder. Rådet lagde vægt på den tidsmæssige forskel mellem tidspunktet for det første realkreditlån (september 2019) og tidspunktet for overdragelsen (juli 2019), samt den beløbsmæssige forskel mellem overdragelsessummen og holdepunktet i form af realkreditlånet.

Ifølge Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. § 5, stk. 1 må belåningen til ejerboliger maksimalt udgøre 80% af ejendommens markedsværdi. En belåning på 4.000.000 kr. indikerer derfor en minimumsværdi på 5.000.000 kr. (4.000.000 / 0,80), hvilket er over 100% højere end den aftalte overdragelsessum.

Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens vurdering om, at renoveringerne (på over 2,1 mio. kr.) først blev påbegyndt efter, at den første store del af lånet (4 mio. kr.) blev bevilget i september 2019. Dette betød, at realkreditinstituttets høje vurdering af ejendommen (mindst 5 mio. kr.) i september 2019 ikke var baseret på en renoveret ejendom, men ejendommens værdi på overdragelsestidspunktet. Dermed var der en væsentlig forskel mellem overdragelsessummen og den reelle handelsværdi, og 15 pct.-reglen kunne ikke anvendes.

Spørgsmål 2 (Ejendomsavancebeskatning)

Da Skatterådet ikke kunne godkende overdragelsessummen på 2.400.000 kr. i relation til gaveafgift (spørgsmål 1), kunne denne værdi heller ikke lægges til grund for opgørelsen af grundlaget for ejendomsavancebeskatning. Dette følger af Ejendomsavancebeskatningsloven § 3, hvorefter den værdi, der lægges til grund ved beregning af gaveafgift, skal anvendes som afståelsessum for overdrageren.

Landsskatteretten stadfæstede, at denne realkreditbelåning udgjorde en særlig omstændighed, der berettigede Skattestyrelsen til at fravige 15 %-reglen. Forældrenes argument om, at der var tale om en almindelig låneomlægning uden en ny fysisk vurdering, blev ikke tillagt vægt. Konsekvensen var, at overdragelsen skulle ske til handelsværdien for at undgå gavebeskatning for datteren, og denne værdi skulle ligeledes anvendes ved opgørelsen af forældrenes ejendomsavance.