Landsskatteretten: Realkreditlån udgjorde særlige omstændigheder og afskar brug af 15 %-reglen

Sagen omhandler en familieoverdragelse af en ejerlejlighed, hvor forældre ønskede at sælge lejligheden til deres datter til en pris baseret på den offentlige ejendomsvurdering plus 15 %, i henhold til 15 %-reglen i Værdiansættelsescirkulæret pkt. 6. Skattestyrelsen og efterfølgende Landsskatteretten afviste dette, da der blev fundet "særlige omstændigheder".

Forældrene havde ca. 9 måneder før den planlagte overdragelse omlagt deres realkreditlån i ejendommen, hvorved der blev optaget et nyt lån på 1.758.000 kr. Skattestyrelsen argumenterede for, at dette lån, baseret på en 80 % belåningsgrænse, indebar en mindsteværdi af ejendommen på 2.197.500 kr. Denne værdi var væsentligt højere end den påtænkte overdragelsessum.

Landsskatteretten stadfæstede, at denne realkreditbelåning udgjorde en særlig omstændighed, der berettigede Skattestyrelsen til at fravige 15 %-reglen. Forældrenes argument om, at der var tale om en almindelig låneomlægning uden en ny fysisk vurdering, blev ikke tillagt vægt. Konsekvensen var, at overdragelsen skulle ske til handelsværdien for at undgå gavebeskatning for datteren, og denne værdi skulle ligeledes anvendes ved opgørelsen af forældrenes ejendomsavance.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede Skattestyrelsens afgørelse og fandt, at der forelå særlige omstændigheder, som afskar forældrene fra at anvende 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret ved overdragelse af en ejerlejlighed til deres datter.

Retsgrundlag

Landsskatteretten baserede sin afgørelse på gældende praksis, herunder Højesterets domme SKM2016.279.HR, som fastslår, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse efter 15 %-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Retten henviste også til SKM2024.33.HR, hvor Højesteret slog fast, at en realkreditbelåning i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed, hvis den indikerer, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Vurderingen heraf afhænger af en konkret vurdering af forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige vurdering samt den tidsmæssige sammenhæng.

Begrundelse for afgørelsen

Landsskatteretten lagde afgørende vægt på følgende punkter:

• Låneomlægning: Forældrene havde den 17. januar 2023, ca. 9 måneder før den planlagte overdragelse, omlagt lån i ejendommen og optaget et nyt realkreditlån på 1.758.000 kr.
• Vurderet værdi: Med en maksimal belåningsgrad på 80 % for ejerboliger, jf. Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. § 5, stk. 1, indebar realkreditlånet, at realkreditinstituttet havde vurderet ejendommens værdi til mindst 2.197.500 kr. Dette var 57 % højere end den offentlige vurdering.
• Særlige omstændigheder: Den betydelige forskel mellem den implicitte realkreditvurdering og den offentlige vurdering, kombineret med den tidsmæssige nærhed til overdragelsen, udgjorde efter rettens opfattelse særlige omstændigheder. Dette gav Skattestyrelsen grundlag for at tilsidesætte den værdi, der var fastsat efter 15 %-reglen.
• Klagerens argumenter: Argumentet om, at låneomlægningen var almindelig gældspleje uden en ny fysisk vurdering af ejendommen, kunne ikke føre til et andet resultat.

Konklusion

• Spørgsmål 1 (Gaveafgift): Landsskatteretten stadfæstede Skattestyrelsens "Nej". Overdragelsen til 1.610.000 kr. ville udløse en afgiftspligtig gave, da ejendommens handelsværdi skulle anvendes.
• Spørgsmål 2 (Ejendomsavancebeskatning): Retten stadfæstede ligeledes Skattestyrelsens "Nej". Afståelsessummen for forældrene skal fastsættes til den samme værdi, som lægges til grund ved gaveafgiftsberegningen, jf. Ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 1.
• Spørgsmål 3 (Gældsbrev): Spørgsmålet bortfaldt som følge af besvarelsen af de to første spørgsmål.