Delvis godkendelse af lejeforhøjelse efter vurdering af det lejedes værdi via 'skyggebudget'

Sagen omhandler en udlejer, der varslede en lejeforhøjelse for et lejemål på 115 m2 fra 56.400 kr. til 93.150 kr. årligt. Lejer gjorde indsigelse mod forhøjelsen, hvorefter udlejer indbragte sagen for Huslejenævnet i henhold til Lejeloven § 44.

Parternes argumenter

• Udlejer argumenterede for, at den gældende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi. Udlejer fremlagde en oversigt over ejendommens udgifter og forbedringer siden 1973, selvom nuværende udlejer ikke havde foretaget forbedringer i det pågældende lejemål.
• Lejer mente, at udlejer ikke havde fremlagt tilstrækkelig dokumentation til at retfærdiggøre den store stigning.

Nævnets undersøgelse

Nævnet besigtigede lejemålet, som er en del af et dobbelthus opført i en bevaringsværdig zone. Lejemålet fremstod i pæn stand, men med installationer og indretning fra en ombygning i 1992. Da det ikke var muligt at finde direkte sammenlignelige lejemål, baserede nævnet sin vurdering af det lejedes værdi efter Lejeloven § 32 på et såkaldt "skyggebudget", som er et skøn over ejendommens driftsudgifter. Vurderingen skulle afgøre, om betingelserne for en lejeforhøjelse i Lejeloven § 42 var opfyldt.

Huslejenævnet gav udlejer delvist medhold og godkendte en mindre lejeforhøjelse end den varslede.

Afgørelsens resultat

• Nævnet godkendte en årlig lejeforhøjelse på 9.725 kr. Den nye årlige leje blev fastsat til 66.125 kr. (svarende til 575 kr. pr. m2) med virkning fra 1. september 2025.

Begrundelse for afgørelsen

• Nævnet fandt, at den hidtidige leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, hvilket gav grundlag for en forhøjelse, jf. Lejeloven § 42, stk. 1.
• Dog vurderede nævnet, at den af udlejer varslede leje på 93.150 kr. årligt væsentligt ville overstige det lejedes værdi.
• Da der manglede sammenligningslejemål, fastsatte nævnet lejen skønsmæssigt ud fra et "skyggebudget". Den godkendte leje på 66.125 kr. blev anset for at svare til det lejedes værdi i henhold til Lejeloven § 32.