Klage over tilstandsrapport vedrørende tagkonstruktion og manglende oplysninger om råd og fugt

Sagen omhandler en klage over en tilstandsrapport fra 2002 for en ejendom opført i 1800-tallet. Klageren mener, at rapporten ikke gav et retvisende billede af tagets tilstand, hvilket medførte, at ejerskifteforsikringen tog forbehold for tagkonstruktionen.

Klagens centrale punkter

Klagerens påstande, som blev drøftet ved skønsmødet, omfatter:

• Rådskader ved tagfoden mod gaden.
• Vandskader omkring ovenlysvinduer på 1. sal.
• Manglende udluftning mellem isolering og undertag.

Ejendommens historik og tagets tilstand

Der er tidligere udarbejdet fire tilstandsrapporter for ejendommen mellem 2000 og 2002. I en af de tidligere rapporter var der en bemærkning om, at isolering på hanebåndsloftet begrænsede ventilationen af tagkonstruktionen, men dette blev ikke nævnt i den påklagede rapport.

Tagbelægningen består af røde vingetagsten, som blev pålagt i midten af 1960'erne. Undertaget er et ældre tagpaptag på brædder, som ved tagfoden ikke er ført korrekt ud til tagrenden. Skønsmanden konstaterede, at isoleringen i den skrå tagflade stedvist fyldte hele mellemrummet ud, hvilket hindrer ventilation.

Skønsmandens observationer

Ved besigtigelsen blev følgende forhold konstateret:

• Omfattende råd i sternbrættet (sugfjælet) mod gaden og begyndende råd mod haven.
• Tidligere fugtskade i husets nordlige ende var udbedret og ikke længere synlig.
• Krakkeleret maling omkring ovenlysvinduer, men ingen aktuel fugt. Klager oplyste, at vandindtrængning her ikke var sket for nylig.
• Ingen skader som følge af manglende ventilation i den skrå tagflade kunne konstateres.

Skønsmanden konkluderede, at der var konkrete skader i form af råd i sternbrættet. Den krakkelerede maling ved ovenlysvinduerne kunne skyldes en enkeltstående hændelse som fygesne. Andre forhold, såsom skæve tagsten, blev vurderet som mindre væsentlige i denne sag.

Vurdering af fejl og forsømmelser

Skønsmanden fandt det ikke muligt at konkludere, at der var synlige skader på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse i 2002, da der var gået fem år. Der blev dog peget på, at den bygningssagkyndige kunne have opdaget undertagets uhensigtsmæssige konstruktion ved at løfte en tagsten ved tagfoden. Da en tagbelægning af vingeteglsten ikke er fuldstændig tæt, er undertagets funktion kritisk.

Det blev bemærket, at et punkt om ventilation fra en tidligere rapport ikke var medtaget i den påklagede rapport. Da klagen kun vedrørte den seneste rapport, og den sagkyndige kun var forpligtet til at forholde sig til den umiddelbart foregående, blev dette ikke anset for en forsømmelse i den konkrete sag.