Tvist om dækning af tagudskiftning under ejerskifteforsikring på baggrund af tilstandsrapport og policeforbehold

Sagen omhandler en tvist mellem en forsikringstager og Dansk Boligforsikring A/S vedrørende dækning fra en ejerskifteforsikring for skader på taget af en ejendom fra år 1900. Klageren overtog ejendommen i oktober 2017 på baggrund af en tilstandsrapport fra september 2017.

Skadesanmeldelse og Forløb

I december 2018, under renovering af tagetagen, opdagede klageren fugt, råd og svamp i spær og lægter. Skaden blev anmeldt til selskabet, som efter besigtigelse anerkendte visse utætheder ved ovenlysvinduer og skorsten. Selskabet afviste dog i første omgang dækning med henvisning til et specifikt forbehold i policen for råd- og svampeskader i tagkonstruktionen. Senere tilbød selskabet en kulancedækning på 12.250 kr. for partiel reparation.

Klagerens Påstande

Klageren gør gældende, at taget har store huller og utætheder, som ikke var nævnt i tilstandsrapporten. Klageren anfører desuden, at taget er asbestholdigt, hvilket ikke fremgik af rapporten, og at dette fordyrer en udskiftning. Ifølge syn og skøn, indhentet i en anden sag, er den eneste korrekte løsning en fuldstændig udskiftning af taget, da håndværkere ikke vil garantere for en delvis reparation.

Klagerens krav er:

• Primært: Fuld dækning for udskiftning af hele taget, opgjort til 554.625 kr.
• Subsidiært: Dækning for reparationer i henhold til to indhentede overslag på henholdsvis 43.162,50 kr. og 102.400 kr.

Selskabets Argumenter

Selskabet afviser yderligere dækning med henvisning til følgende:

• Tilstandsrapporten: Rapporten indeholdt adskillige K3-anmærkninger vedrørende taget, herunder alge- og mosbegroning, spor efter fugt ved spær og lægter, samt utilstrækkelig ventilation. Disse anmærkninger burde have gjort klageren opmærksom på tagets dårlige stand og forventelige udgifter.
• Policeforbehold: Policen indeholder en 'Særlig undtagelse', der eksplicit undtager dækning for skader, herunder råd og svamp, som udspringer fra ejendommens tagkonstruktion, jf. tilstandsrapportens punkter 1.1, 1.8 og 1.11.
• Erstatningsopgørelse: Selskabet har tilbudt dækning for partiel reparation af utætheder ved ovenlysvinduerne baseret på et prisestimat. Selskabet mener ikke, at en fuld udskiftning er dækningsberettiget, og at klageren på baggrund af rapporten måtte forvente udgifter til stillads.

Klageren får ikke medhold.

Ankenævnet finder ikke grundlag for at kritisere selskabets afgørelse, herunder det tilbudte erstatningsbeløb på 12.250 kr. Nævnet har lagt vægt på, at det indsatte policeforbehold i tilstrækkelig grad relaterer sig til oplysningerne i tilstandsrapporten om utætheder og utilstrækkelig ventilation.

Principale påstand (Nyt tag)

For så vidt angår klagerens krav om dækning af udgifter til et nyt tag, lægger nævnet vægt på, at oplysningerne i tilstandsrapporten tydeligt afspejler, at det eksisterende tag var ældre, slidt, dårligt ventileret og utæt. Disse forhold, herunder en række reparationskrævende anmærkninger, gav efter nævnets opfattelse klageren grundlag for at måtte forvente betydelige udgifter til vedligeholdelse og en eventuel fremtidig udskiftning. Desuden er følgeskader som råd- og svampeskader specifikt undtaget af policeforbeholdet.

Subsidiære påstand (Reparationer)

Vedrørende klagerens subsidiære krav om dækning af reparationsomkostninger, lægger nævnet til grund, at en række utætheder, især omkring de fire Velux-vinduer, kan udbedres ved udskiftning af en del tagsten. Nævnet finder, at klageren, ved fremlæggelse af to tilbud fra en VVS-virksomhed, ikke har godtgjort, at reparationsomkostningerne overstiger det beløb, selskabet allerede har tilbudt efter fradrag af selvrisiko.

Stillads- og liftudgifter

Nævnet finder, at klageren på baggrund af tilstandsrapportens oplysninger måtte forvente, at der ville opstå behov for hastende reparationer, som krævede stillads eller lift. Klageren har ikke godtgjort, at de dækningsberettigede skader har medført meromkostninger til stillads/lift, som ikke allerede måtte forventes.

Øvrige krav

• Udluftningsventiler: Kravet afvises, da tilstandsrapporten med karakteren K3 allerede påpegede, at tagkonstruktionen var utilstrækkeligt ventileret.
• Skorstensinddækning: Kravet afvises. Selvom tilstandsrapporten ikke eksplicit nævner utætheder i inddækningen, fremgår det af pkt. 1.8 med K3, at der var utætheder i tagbelægningen ved skorstenen. Nævnet anser ikke dette for en klart forkert beskrivelse.
• Asbest: Nævnet bemærker, at tilstedeværelsen af asbest i tagpladerne, eller en forkert angivelse herom i tilstandsrapporten, ikke i sig selv udgør en skade i ejerskifteforsikringens forstand.

På baggrund af ovenstående kan det, klageren har anført, ikke føre til et andet resultat.