Boligretten stadfæster nedsat husleje på grund af arealafvigelse og giver lejenedsættelsen tilbagevirkende kraft

Sagen udsprang af, at Udlejer ApS indbragte en afgørelse fra Huslejenævnet for Hillerød Kommune for Boligretten. Huslejenævnet havde nedsat den månedlige leje for et lejemål fra 8.800 kr. til 6.800 kr. med virkning fra den 10. december 2021. Baggrunden for nedsættelsen var en væsentlig uoverensstemmelse mellem det i lejekontrakten angivne areal (150 m²) og det faktiske beboelsesareal (ca. 86,4 m²).

Parternes Påstande

Lejer fremsatte desuden en selvstændig påstand om, at udlejer skulle anerkende og udføre generel vedligeholdelse af lejemålet.

Sagens Kerneelementer

• Arealafvigelse: En tidligere huslejefastsættelse var baseret på et forkert og for højt kvadratmeterantal.
• Huslejeniveau: Diskussion om, hvorvidt den aftalte leje på 8.800 kr. var for høj i lyset af det korrekte areal, jf. Lejeloven § 32.
• Vedligeholdelsesmangler: Lejer påberåbte sig flere mangler, herunder et ustabilt gulv, som udlejer dog anerkendte at skulle udbedre i henhold til Huslejenævnets pålæg efter Lejeloven § 112, stk. 2.
• Kompetence: Spørgsmål om Boligrettens kompetence til at behandle vedligeholdelseskrav, der ikke først var fuldt ud behandlet af Huslejenævnet, jf. Lejeloven § 114.

Boligretten i Hillerød stadfæstede Huslejenævnets afgørelse om nedsættelse af den månedlige husleje til 6.800 kr., men ændrede virkningstidspunktet til fordel for lejeren.

Huslejens Størrelse og Virkningstidspunkt

Retten fandt, at Huslejenævnets fastsættelse af lejen til 6.800 kr. var velbegrundet. Afgørelsen var baseret på en korrektion af lejemålets areal, som ved en landinspektøropmåling var blevet konstateret væsentligt mindre end det areal, der oprindeligt fremgik af lejekontrakten.

I modsætning til Huslejenævnet, som havde sat lejenedsættelsen i kraft fra sagens indbringelse for nævnet den 10. december 2021, besluttede Boligretten, at nedsættelsen skulle have virkning fra den 10. december 2018. Retten lagde vægt på, at lejemålets areal altid havde været mindre end forudsat, og gav dermed lejer medhold i dennes principale påstand.

Krav om Vedligeholdelse

Lejerens selvstændige påstand om, at udlejeren skulle tilpligtes at anerkende en generel vedligeholdelsespligt for lejemålet, blev afvist af Boligretten. Retten begrundede afvisningen med, at dette spørgsmål ikke havde været behandlet af Huslejenævnet, som er den kompetente myndighed til at behandle sådanne sager i første instans. Udlejer havde dog under sagen anerkendt sin pligt til at udbedre et specifikt problem med et ustabilt gulv, som nævnet havde pålagt.

Sagsomkostninger

Grundet sagens forløb og resultat blev sagsomkostningerne ophævet, således at ingen af parterne skulle betale sagsomkostninger til den anden part.