Mangelfuld vurdering af fugt, råd og sætningsskader i tilstandsrapport for bindingsværksejendom

Klager havde fjernet en nyere loftsbeklædning, hvilket afslørede mugpletter på det oprindelige loft. Skønsmanden vurderede, at dette var en skjult skade forårsaget af kondens, som den bygningssagkyndige ikke havde haft mulighed for at opdage.

Skønsmanden konkluderede, at tilstandsrapporten var mangelfuld på flere punkter, og at den bygningssagkyndiges vurderinger og karaktergivning ikke var dækkende for ejendommens reelle tilstand.

Fejl og forsømmelser i tilstandsrapporten

• Fugt og terræn: Utætheder ved hjørnestolpen og i bindingsværkskonstruktionen burde have været beskrevet og karakteriseret med K3. Det højtliggende terræn ved vestfacaden burde have været beskrevet og karakteriseret med K2 eller K3.

• Sænkede gulve: Den bygningssagkyndiges bemærkninger blev anset for retvisende, men karakteren K1 var i misforhold til skadernes omfang. Sætningerne burde have været karakteriseret som K2 eller UN (undersøges nærmere). Et lokalt svigt i et gulv burde ligeledes have været registreret med K2 eller UN.

• Råd i bindingsværk: Skaderne blev vurderet som mere omfattende end beskrevet i rapporten og burde have været karakteriseret med K2 eller K3 i stedet for K1.

• Mugpletter på loft: Dette blev vurderet som en skjult skade, som den bygningssagkyndige ikke kunne have opdaget. Der var derfor ingen fejl eller forsømmelse på dette punkt.

Generel kritik af rapporten

Skønsmanden fandt den generelle bemærkning i rapporten om "Generel god vedligehold udvendig/indvendig" for ikke at være dækkende for ejendommens faktiske tilstand, især den udvendige vedligeholdelse.

• Klagerne anførte, at skaden var til stede ved overtagelsen i 2008, og at forholdet vedrørende stuens gulv ikke var nævnt i tilstandsrapporten, hvilket afskærer Topdanmark fra at påberåbe sig forbeholdet. De mente, at de ikke havde mulighed for at vurdere forholdets reelle karakter på grund af manglende oplysninger i tilstandsrapporten, og at skaden var dækningsberettiget efter forsikringsvilkårene.
• Topdanmark afviste dækning med henvisning til et forbehold i policen for sætningsskader, da der var konstateret flere sætninger i tilstandsrapporten. Selskabet henviste også til, at tilstandsrapportens oplysninger ikke var klart forkerte. De anførte, at klagerne var bekendt med forbeholdet før tegning af forsikringen, og at de anmeldte forhold skyldtes sætningsskader. Selskabet mente, at tilstandsrapporten var tilstrækkeligt beskrivende, og at forbeholdet var konkret begrundet i rapporten.

Dokumentation og sagens forløb

• Tilstandsrapporten fra 2007 nævnte flere forhold med skader, men klagerne anførte, at omfanget af skævheder i stuen ikke fremgik.
• Dansk Fundering A/S konstaterede i 2010, at gulvet i stuen ikke var vandret, og at der var revnedannelser i facaden. De konkluderede, at stuegulvet var fejlfunderet, og at facaden var fejlfunderet.
• Klagerne anmeldte skaden til Topdanmark i 2012, men selskabet afviste dækning med henvisning til forbeholdet for sætningsskader.
• Disciplinær- og Klagenævnet for Beskikkede Bygningssagkyndige afviste klagernes erstatningskrav mod den bygningssagkyndige.
• En arkitekt og ingeniør vurderede i 2012, at gulvkonstruktionen var fejlagtigt beskrevet i tilstandsrapporten, og at skævhederne på stuegulvet var så voldsomme, at de burde være bemærket. Disciplinær- og Klagenævnet afslog genoptagelse af sagen.
• Yderligere geotekniske rapporter bekræftede, at store dele af bygningen var fejlfunderet.