Ejerskifteforsikring: Dækning af vandskader og defekte dræn i kælder

*   Under "KÆLDER/KRYBEKÆLDER" var sælgerens svar på spørgsmål om dræn:

• Ejerskifteforsikringens dækning og nærliggende risiko: Forsikringen omfatter udbedring af både eksisterende skader og forhold, der udgør en "nærliggende risiko" for skade. De defekte dræn har ført til fugtindtrængning og skade på bygningens vægge og fundament, hvilket udgør en nærliggende risiko for yderligere skade.
• Sælgers ufuldstændige og muligvis vildledende oplysninger: Klageren oplevede vandindtrængning dagen efter overtagelsen, på trods af sælgers oplysning om, at der aldrig havde været problemer. Klageren mente, at sælger har forsøgt at skjule de faktiske fugtforhold.

Forsikringsselskabets påstande og argumenter

Alm. Brand Forsikring A/S afviste dækning med henvisning til, at:

• Afvisning af dækning: Skaden er ikke dækningsberettiget, da forholdene er anmærket i tilstandsrapporten.
• Tilstandsrapportens indhold: Tilstandsrapporten indeholder en generel og alvorlig anmærkning for kælderen vedrørende fugtopstigning, afskallet puds og manglende vedhæftning, samt risiko for yderligere udvikling. Da forholdet er nævnt, er det ikke dækket under ejerskifteforsikringen, medmindre det er klart forkert beskrevet.
• Drænforhold og Ankenævnets praksis: Sælger har oplyst, at der er dræn langs kældervæggene. Dræn er normalt ikke synlige, og byggesagkyndige er ikke forpligtet til at undersøge dem nærmere. Ifølge Ankenævnets faste praksis (AK 90.599 og AK 89.681) anses dræn under og langs bygningen ikke for en del af selve bygningen og kan derfor ikke være en manglende oplysning i tilstandsrapporten.
• Selskabet henviste desuden til lignende kendelser (AK 97.921 og AK 94.057) og argumenterede for, at klageren som køber har fået viden om den alvorlige skade i kælderen. Ejerskifteforsikringen er underlagt reglerne i Lov om Forsikringsaftaler samt Ankenævnets praksis.

Nævnet har behandlet sagen og afgjort, at klageren ikke får medhold i sin klage mod Alm. Brand Forsikring A/S. Selskabets afgørelse om at afvise dækning kan ikke kritiseres.

Begrundelse

Nævnet lagde vægt på følgende forhold i sin afgørelse:

• Tilstandsrapportens indhold og betydning: Fugtindtrængningen i kælderen fremgår af tilstandsrapporten, hvor den er anmærket med "gult hus" og beskrives som "stedvis fugtopstigning samt områder med afskallet puds og manglende vedhæftning" med risiko for "yderligere afskalninger". Nævnet fandt, at beskrivelsen i tilstandsrapporten ikke var klart forkert, misvisende eller klart ufyldestgørende. En køber har på baggrund af rapporten haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning.
• Ejendommens alder og konstruktion: Ejendommen er fra 1934, og kældre fra denne periode er typisk ikke oprindeligt sikret mod grundfugt og øvrig fugtindtrængning. Det anses for et almindeligt forekommende og forventeligt forhold ved konstruktionen af ældre kældre, at der kan opleves fugtgener og tilfælde af vandindtrængning gennem gulve.
• Dækning af dræn: Forsikringen dækker ikke forhold uden for bygningen. Derfor kan selskabet ikke pålægges at afholde klagerens udgifter til udførelse af et nyt omfangsdræn.
• Bevisbyrde: Klageren har ikke bevist, at der på overtagelsestidspunktet forelå en skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand, når de oplysninger, klageren var gjort opmærksom på i tilstandsrapporten, tages i betragtning. Det er heller ikke godtgjort, at forholdene er omfattet af forsikringens udvidede dækning.

Nævnet bemærkede desuden, at der på samme møde er truffet afgørelse i sag 102188, som vedrører samme skade anmeldt over klagerens husejerforsikring.

Selskabets påstande og argumenter

DBF har afvist dækning med henvisning til, at vandindtrængningen er forventelig i en ældre kælder fra 1952, som ikke er godkendt til beboelse og ikke er sikret mod opstigende grundfugt. Selskabet anfører, at klageren ikke har bevist, at der på overtagelsestidspunktet forelå en dækningsberettigende skade eller nærliggende risiko for skade i henhold til forsikringsbetingelsernes pkt. 3.1 og 3.5. DBF's konsulent vurderede efter den første anmeldelse i 2021, at der var tale om opstigende grundfugt og/eller en nedbrudt udvendig kloak/omfangsdræn. Selskabet påpeger, at der ikke er påvist skader, der afviger fra sædvanlig byggeskik i 1952, og at etablering af omfangsdræn eller fugtsikring udgør en forbedring, som ikke dækkes af forsikringen.

Sagens dokumentation og forløb

Klageren anmeldte første gang vand i kælderen den 1. december 2021. En fugtrapport fra den 6. december 2021 beskrev opstigende grundvand og mulige problemer med omfangsdræn, samt vandindtrængning ved rørføringer. DBF besigtigede ejendommen den 7. januar 2022 og afviste dækning den 17. februar 2022. Klageren genanmeldte forholdet den 29. oktober 2023, hvorefter DBF fastholdt afslaget den 11. november 2023. Sagen blev herefter indbragt for Ankenævnet for Forsikring. Tilstandsrapporten af 19. juni 2019, skadeanmeldelser, fugtrapport, besigtigelsesnotat, korrespondance, fotografier og video er fremlagt for nævnet.