Ankenævnet afviser sag om lejeforhøjelse: Lejers indsigelse var for sen

Sagen omhandler en tvist om en varslet lejeforhøjelse for en lejlighed på Ålekistevej 215 i Vanløse, som udlejer ønskede at gennemføre pr. 1. juli 2023. Udlejer, Ejendomsselskabet Griffenfeldsgade 10 ApS, havde varslet en forhøjelse fra 64.503,80 kr. til 107.300,00 kr. årligt, svarende til 1.450 kr. pr. m2. Lejerne, repræsenteret af Lejernes LO Hovedstaden, gjorde indsigelse mod lejeforhøjelsen med den begrundelse, at den varslede leje væsentligt oversteg det lejedes værdi. Lejer oplyste desuden at have isat køkkenet i lejemålet.

Huslejenævnets behandling

Udlejer indbragte den varslede lejeforhøjelse for Huslejenævnet, da lejer havde gjort indsigelse. Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 32, jf. Lejeloven § 44. Huslejenævnet forsøgte at besigtige lejemålet to gange, men fik ikke adgang. I indkaldelserne blev lejer orienteret om, at nævnet kunne træffe afgørelse på det foreliggende grundlag, hvis adgang ikke blev givet, jf. princippet i Lov om boligforhold § 86, stk. 2. Udlejer havde anført, at den nuværende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, og at der var taget højde for lejers egne arbejder i lejemålet, jf. Lejeloven § 42, stk. 1, nummer 4.

Ankenævnets behandling

Lejerne indbragte Huslejenævnets afgørelse for Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1. Hovedtvisten for Ankenævnet drejede sig om rettidigheden af lejers indsigelse mod lejeforhøjelsen. Udlejer havde varslet lejeforhøjelsen via e-mail den 21. marts 2023 kl. 10:58, og det var aftalt mellem parterne, at digital kommunikation kunne anvendes, jf. Lejeloven § 13, stk. 1. Lejers indsigelse blev sendt via e-mail den 3. maj 2023. Udlejers repræsentant havde oprindeligt bekræftet, at indsigelsen var modtaget rettidigt, men ændrede senere holdning og anmodede Ankenævnet om at afvise sagen på grund af for sen indsigelse. Lejers repræsentant fastholdt, at indsigelsen var rettidig, idet fristen på seks uger skulle beregnes fra dagen efter modtagelsen, og at udlejer selv havde accepteret rettidigheden.

Ankenævnet afviste at behandle sagen og ophævede Huslejenævnets afgørelse af 30. november 2023. Dette betyder, at udlejer kan opkræve den pr. 1. juli 2023 varslede lejeforhøjelse.

Ankenævnets begrundelse

Ankenævnet lagde til grund, at udlejers varsling af lejeforhøjelsen var fremkommet tirsdag den 21. marts 2023, da den blev sendt via e-mail til den aftalte digitale kommunikationsadresse. Fristen for lejers indsigelse, som er seks uger efter varslingens fremkomst, jf. Lejeloven § 44, stk. 3, udløb derfor tirsdag den 2. maj 2023. Da lejers indsigelse var dateret den 3. maj 2023, fandt Ankenævnet, at indsigelsen var fremkommet for sent.

Et flertal på tre ud af fem medlemmer af Ankenævnet udtalte, at Huslejenævnet og Ankenævnet kun har hjemmel til at behandle tvister om lejeforhøjelse, hvor udlejer har haft pligt til at indbringe sagen for Huslejenævnet, jf. Lejeloven § 44, stk. 3. Da lejers indsigelse var for sen, havde udlejer ikke pligt til at indbringe sagen, og nævnene havde derfor ikke kompetence til at behandle den. Et mindretal på to medlemmer mente, at nævnene havde hjemmel, da udlejer oprindeligt havde accepteret klagen som rettidig. Afgørelsen blev truffet efter stemmeflertallet.

Medhold

Udlejer fik medhold i sagen, da Ankenævnet afviste at behandle sagen, hvilket resulterede i, at den varslede lejeforhøjelse kunne opkræves.