Klage over manglende anmærkning om nedslidt tag og forkert vurderet restlevetid i tilstandsrapport

En boligejer klagede over en tilstandsrapport, der ikke indeholdt bemærkninger om et nedslidt bølgeeternittag og fejlagtigt angav en restlevetid på over 10 år. Klageren anførte, at taget, som var fra 1984, var udslidt og krævede udskiftning, og krævede derfor erstatning for en del af udgifterne.

Den bygningssagkyndiges forklaring

Den bygningssagkyndige forsvarede sig med, at taget blev besigtiget visuelt fra terræn, og at der ikke var adgang til tagrummet. Den angivne restlevetid var baseret på et standard tabelopslag fra Huseftersynsordningen og ikke et individuelt skøn over tagets specifikke tilstand. Derfor mente den bygningssagkyndige ikke at være erstatningsansvarlig for almindelig slitage.

Skønsmandens observationer

Syn- og skønsmanden konstaterede ved besigtigelse fra et ovenlysvindue, at tagpladerne havde udbredte afskalninger og mosdannelser. Disse skader var karakteristiske for de problematiske asbestfri "udviklingsplader", der blev produceret i perioden 1984-1988. Klageren bekræftede, at taget var fra 1984. Skønsmanden vurderede, at omfanget af afskalninger var så betydeligt, at der var en nærliggende risiko for skade, og at tagpladerne derfor burde udskiftes.

Syn- og skønsmanden konkluderede, at den bygningssagkyndige havde begået en fejl ved udarbejdelsen af tilstandsrapporten fire år tidligere.

Fejl og forsømmelser

Det blev vurderet, at afskalningerne på tagpladerne allerede på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse ville have været så markante, at de burde have været beskrevet. Skønsmanden mente, at den bygningssagkyndige fejlagtigt havde antaget, at taget var asbestholdigt med en levetid på 80 år. I virkeligheden var der tale om asbestfri plader med en forventet levetid på kun 30 år. Med en alder på 28 år på tidspunktet for rapporten burde restlevetiden have været angivet til 0-5 år. Forholdet burde have været anført som en K3-anmærkning med en note om risikoen for fugtindtrængen.

Vurdering af udbedring og forbedring

Udgiften til udskiftning af taget blev skønnet til kr. 37.000, hvilket blev anset for rimeligt. Da tagpladernes teoretiske levetid på 30 år var udløbet, men taget stadig var tæt, blev der fastsat en restværdi på 20%. Forbedringen ved et nyt tag blev derfor sat til 80% af udgiften, svarende til kr. 29.600.