Advarsel til ejendomsmægler for upræcis aftale om dispositionsret og uberettiget adgang til ejendom

Afgørelse

Samlet set vurderede nævnet, at ejendomsmægler EE havde udført et mangelfuldt mæglerarbejde. På denne baggrund tildelte nævnet ejendomsmægler EE en advarsel, jf. Lov om formidling af fast ejendom m.v. § 53, stk. 1. De to øvrige indklagede ejendomsmæglere, AA og BB, blev frifundet, da EE var den primært ansvarlige mægler på sagen.

Hovedindhold i Vejledningerne

Vejledningerne er omfattende og gennemgår systematisk bestemmelserne i normalvedtægten. Nogle af de centrale emner er:

• Normalvedtægtens status: Det understreges, at normalvedtægten er deklaratorisk, hvilket betyder, at den gælder automatisk, medmindre foreningen aktivt vedtager en særvedtægt, der fraviger reglerne. Den gælder uden tinglysning.
• Generalforsamlingen: Regler for indkaldelse, dagsorden, forslag og afstemningsprocedurer forklares. Der skelnes mellem forskellige flertalskrav:
  • Simpelt flertal: Gælder for de fleste almindelige beslutninger.
  • 2/3 dobbeltkvalificeret flertal: Kræves ved væsentlige beslutninger som vedtægtsændringer, begrænsning af korttidsudlejning og etablering af sikkerhedsstillelse. Flertallet skal udgøre 2/3 af samtlige ejere både efter antal og fordelingstal.
  • 9/10 flertal: Kræves ved salg af større grundarealer.
  • Enighed (vetoret): Kræves ved beslutninger, der forrykker retsstillingen mellem ejerne eller pålægger dem nye, væsentlige forpligtelser.
• Bestyrelsens arbejde: Vejledningerne beskriver bestyrelsens pligter, herunder daglig drift, økonomistyring, vedligeholdelsesplaner og håndtering af konflikter. Der gives også retningslinjer for afholdelse af bestyrelsesmøder og brug af digital kommunikation.
• Vedligeholdelsespligt: Der skelnes klart mellem ejerforeningens pligt til at vedligeholde fælles bestanddele (fx tag, facader, bærende konstruktioner) og den enkelte ejers pligt til at vedligeholde sin særejendom (indvendige overflader, ikke-bærende vægge, egne installationer).
• Sanktioner: Procedurer for at pålægge en ejer bod (op til 10.000 kr. for første overtrædelse, 20.000 kr. for gentagelse) eller i yderste konsekvens eksklusion ved grov eller gentagen misligholdelse uddybes.
• Særlige forhold for almene afdelinger: Den særskilte vejledning forklarer, hvordan afstemningsreglerne er tilpasset for at afspejle, at en almen boligorganisation ofte ejer en stor del af ejendommen som én samlet ejerlejlighed. Her stemmes typisk kun efter fordelingstal for at sikre boligorganisationens indflydelse.

Bemærkninger fra Høringsprocessen

Høringsnotatet opsummerer feedback fra centrale aktører og ministeriets reaktioner herpå. Dette giver et indblik i de praktiske udfordringer og juridiske fortolkninger.