Klage over manglende anmærkninger om fugt, skimmelsvamp og tagnedløbsbrønd i tilstandsrapport for ejendom fra 1893

Sagen omhandler en klage over en tilstandsrapport for en ejendom opført i 1893. Klager påpeger, at rapporten er mangelfuld vedrørende fugt- og skimmelproblemer på flere ydervægge samt en manglende tagnedløbsbrønd.

Fugt og skimmelsvamp på ydervægge

Klager anførte, at der var synlige fugt- og skimmelproblemer i flere rum på 1. og 2. sal, som ikke var tilstrækkeligt beskrevet i tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige henviste til, at ejendommen har massive ydervægge, hvor kuldebroer og skimmeldannelse er et normalt fænomen om vinteren, afhængigt af beboernes udluftningsvaner.

Skønsmanden konstaterede ved sin besigtigelse fugtskjolde og skimmelsvamp på ydervægge i flere rum. Årsagen blev tilskrevet kondensproblemer på de massive teglstensvægge, hvilket er en kendt risiko i ældre bygninger ved høj indvendig luftfugtighed og lave udendørstemperaturer. Det blev bemærket, at en emhætte på 1. sal ikke førte damp til det fri, hvilket øgede fugtbelastningen.

Manglende tagnedløbsbrønd

Klager påpegede, at regnvand fra et tagnedløb blev opsamlet i en tønde uden forbindelse til en brønd. Dette medførte risiko for overløb og fugtskader på murværket, hvilket ikke var nævnt i tilstandsrapporten.

Skønsmanden bekræftede, at regnvandet blev opsamlet i en tønde, og at der var tegn på skader på murværk og sokkel ved nedløbet. Det blev konkluderet, at et overløb kunne forårsage skade på murværket og potentielt føre til vandindtrængning i kælderen.

Skønsmanden vurderede de to klagepunkter og konkluderede, at der var fejl og forsømmelser i tilstandsrapporten.

Vurdering af fugt og skimmelsvamp

Skønsmanden fandt det vanskeligt at afgøre, om de observerede skader var synlige på tidspunktet for udarbejdelsen af tilstandsrapporten. Problemerne opstår primært i vinterhalvåret og kan have været mindre synlige, hvis områderne var blevet rengjort. Det blev dog fastslået, at hvis problemerne var synlige, burde de have fået karakteren K2, K3 eller UN, afhængigt af omfanget.

Skønsmanden estimerede de samlede udbedringsudgifter til 160.000 kr. inkl. moms, fordelt som følger:

• Indvendig efterisolering: 80.000 kr.
• Udførelse af kanal fra emfang: 5.000 kr.
• Udvendig efterisolering af badeværelser: 75.000 kr.

Forbedringsværdien blev skønnet til 60 %, svarende til 96.000 kr.

Vurdering af tagnedløbsbrønd

Det blev konkluderet, at den manglende tilslutning af tagnedløbet til et regnvandsanlæg burde have været anført i tilstandsrapporten. Da forholdet indebærer en risiko for skader på andre bygningsdele, burde det have fået karakteren K2 eller K3.