Lejeloven § 91

Det følger af den gældende lejelovs § 14, at såfremt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

I § 91 foreslås, at hvis det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen, jf. lovens §§ 95-97, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Bestemmelsen angår reklamation vedrørende oprindelige mangler, hvilket vil sige mangler, som forelå ved lejeforholdets begyndelse. Efterfølgende mangler, som først opstår efter lejeforholdets begyndelse, fx udlejerens manglende opfyldelse af sin vedligeholdelsespligt, er ikke omfattet af bestemmelsen.

Angivelse af mangler ved lejemålet i en indflytningsrapport anses som en reklamation efter bestemmelsen. 2-ugers fristen efter bestemmelsen løber som udgangspunkt fra lejeforholdets begyndelse. Idet indflytningssynet ikke nødvendigvis afholdes på tidspunktet for lejeforholdets begyndelse, kan 2-ugers fristen starte på et andet tidspunkt end tidspunktet for indflytningssynet.

Er der tale om mangler, som ikke umiddelbart kan ses, vil 2-ugers fristen, for så vidt angår disse mangler, først skulle regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren ved sædvanlig agtpågivenhed vil opdage dem. Har udlejeren handlet svigagtigt med hensyn til visse mangler, vil lejeren skulle gøre udlejeren opmærksom på manglerne, så snart lejeren opdager dem.

Lejeren har bevisbyrden for, at der er fremsat krav om udbedring af mangler. Det er derfor hensigtsmæssigt, at lejeren fremsætter sine krav overfor udlejeren skriftligt og sikrer sig bevis for, at det er sket rettidigt. Det kan fx ske på e-mail. Lejerens reklamation har karakter af et påbud og får virkning fra det tidspunkt, det er kommet frem til udlejeren. Lejeren bærer dermed forsendelsesrisikoen.

Lejeren vil også efter, at lejeren har underskrevet lejekontrakten, og der er afholdt syn, indenfor 2-ugers fristen kunne fremsende en mangelliste for at fastslå lejemålets stand ved indflytningen. Er en mangel ikke angivet i indflytningsrapporten, vil der dog efter omstændighederne kunne være en formodning for, at manglen ikke var til stede ved indflytningen. Det vil herefter være op til lejeren at bevise, at manglen var til stede ved lejemålets start. Reagerer udlejeren ikke på lejerens mangelliste, vil udlejeren efter omstændighederne blive bundet af sin passivitet, og lejerens mangelliste må helt eller delvist lægges til grund. Det gælder dog ikke, såfremt udlejeren kan dokumentere, at manglen ikke var til stede ved lejemålets start, men er opstået senere.

Det foreslås som noget nyt præciseret i bestemmelsen, at lejeren mister retten til at gøre mangelsbeføjelserne i lovforslagets §§ 95-97 gældende vedrørende en given mangel, hvis lejeren ikke påberåber sig manglen indenfor 2-ugers fristen. §§ 95-97 fastsætter, hvornår lejeren kan hhv. afhjælpe mangler for udlejerens regning, bringe lejeforholdet til ophør ved at ophæve, kræve forholdsmæssigt afslag eller kræve erstatning. Der er ikke tilsigtet nogen ændring i forhold til den gældende retstilstand.

Overskrider lejeren 2-ugers fristen, fortaber lejeren dog ikke retten til at kræve manglen afhjulpet (naturalopfyldelse). En overskridelse af fristen afskærer således alene lejeren fra at gøre mangelsbeføjelserne efter lovforslagets §§ 95-97 gældende. Overskridelse af fristen indebærer ikke i sig selv, at lejeren hæfter for manglen ved flytteopgøret, men medfører efter omstændighederne, at bevisbyrden påhviler lejeren.

I det omfang, lejeren påberåber sig mangler ved indflytningen, vil uenighed herom med udlejeren kunne indbringes for huslejenævnet, jf. lovforslagets § 92.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 14 i den gældende lejelov om lejerens frist for at gøre mangler gældende ved lejeforholdets begyndelse.

Der henvises til afsnit 2.9.1.3. og 2.9.2.3. i de almindelige bemærkninger.