Planklagenævnets afgørelse om sommerhuse i strid med lokalplan for feriecenter

Planklagenævnet ophævede Guldborgsund Kommunes indirekte afgørelser om, at opførelsen af sommerhuse på A 1, Væggerløse, var i overensstemmelse med lokalplan nr. 19. Dette betyder, at kommunens afgørelser ikke længere er gældende.

Planklagenævnets kompetence og prøvelse

Planklagenævnet har kompetence til at tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 3. Nævnet forstår en byggetilladelse som en afgørelse om, at projektet er i overensstemmelse med lokalplanen, medmindre der er givet dispensationer. Da kommunen ikke havde givet dispensationer, opfattede nævnet afgørelsen som en bekræftelse af overensstemmelse med lokalplan nr. 19.

Afvisning af visse klagepunkter

• Planloven § 39 (mere end én bolig pr. ejendom): Nævnet afviste at behandle dette klagepunkt, da kommunen ikke havde truffet en endelig stillingtagen til spørgsmålet, men havde udskudt det til senere. Planklagenævnet kan kun behandle spørgsmål, der er omfattet af den påklagede afgørelse.
• Servitut: Klagepunktet vedrørende servitutten blev afvist, da kommunens beslutning om ikke at håndhæve en privatretlig servitut efter Planloven § 43 ikke er en afgørelse efter planloven og derfor ikke kan påklages til Planklagenævnet. Klageren må i stedet anlægge et civilretligt søgsmål ved domstolene.
• Sommerhusloven: Klagepunkter vedrørende sommerhusloven faldt uden for Planklagenævnets kompetence, da de ikke vedrører retlige forhold efter planloven.
• Ny lokalplan: Oplysningen om, at kommunen var i gang med at udarbejde en ny lokalplan, havde ingen betydning for gyldigheden af den påklagede afgørelse, da igangsættelsen endnu ikke var politisk behandlet eller besluttet.

Vurdering af overensstemmelse med lokalplanen

Nævnet vurderede, om den ansøgte bebyggelse kunne betegnes som en del af et "feriecenter" i henhold til lokalplanens formål og anvendelsesbestemmelser. Nævnet fastslog, at ejerforhold ikke kan reguleres efter planloven, og at spørgsmålet derfor var, hvilke andre forhold der kendetegner et feriecenter. Et feriecenter forventes at have:

• Omfattende fælles bygninger og faciliteter.
• Langt tættere placering af ferieboliger end i almindelige sommerhusområder.
• Ingen individuelle haver eller afskærmninger mellem boligerne.
• Visuelt fremstå som et samlet område.
• Mindre bygninger, typisk med plads til 2-6 personer, eventuelt op til ca. 8 personer.

Planklagenævnet fandt, at det konkrete projekt med 10 huse på 182-242 m² med 10-14 sengepladser langt oversteg det forventelige omfang for et feriecenter. Husene fremstod desuden ikke som sammenhængende med den eksisterende bebyggelse. Hertil kom, at placeringen og mønsteret afveg afgørende fra lokalplanens retningsgivende bebyggelsesplan, hvilket i sig selv var i strid med planens principper.

Konklusion

Planklagenævnet konkluderede, at opførelsen af sommerhusene ikke var i overensstemmelse med lokalplanens formåls- og anvendelsesbestemmelser. En dispensation efter Planloven § 19 var ikke mulig, da dette ville være i strid med planens principper. Kommunen må nu beslutte, om der skal ske fysisk lovliggørelse eller eventuelt retlig lovliggørelse i form af en ny lokalplan for området.

Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. En eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4.

Lokalplanens § 7, stk. 4, fastsætter regler for bebyggelsens afstand til skel:

• Bebyggelse i område 4 og 5 skal holde en afstand til skel på 5 meter.
• Garager, carporte, udhuse og lignende bygninger på op til 25 m² kan dog opføres ind til 1,5 meter fra naboskel, såfremt højden ikke overstiger 2,5 meter.

Lokalplanens § 9, stk. 7, om hegn angiver, at hegn skal plantes som levende hegn med en maksimal højde på 1,8 meter mod vej, sti og fællesarealer, og i skel mod nabo.

Byggetilladelse og reviderede tegninger

Kolding Kommune gav den 1. august 2018 byggetilladelse til opførelse af et nyt sommerhus, herunder et udhus på 7 m² og et overdækket areal på 9 m². Ifølge de godkendte bilag skulle det fritliggende skur have et areal på 7 m², en højde på 2,5 m og en afstand på 1,5 m til skel. Glasoverdækningen var angivet til 9 m², 3 m i længden, 2,5 m i højden og 1,5 m til skel.

Den 17. juni 2019 fremsendte bygherren reviderede tegninger, hvor glasoverdækningen mod det sydvestlige skel var forlænget fra 3 m til 4,7 m, og det fritliggende skurs areal var udvidet fra 7 m² til 9 m². Begge dele var fortsat placeret 1,5 m fra skel.

Klagerens anbringender og kommunens svar

Klageren anførte, at udhusene var bygget større end på tegningerne og for tæt på skel, og at et udhus/væg/plankeværk var bygget næsten ud i skel i 2,5 m højde, hvilket var i strid med lokalplanens krav om grønne hegn på maksimalt 1,80 m. Klageren bemærkede desuden, at lokalplanen tilsigtede at sikre havudsigt, og at klagerens havudsigt var forsvundet.

Kolding Kommune svarede, at kravene i lokalplanens § 7, stk. 4, vedrørende højder, bebyggelsesprocent og afstand til skel var overholdt for alle bygninger. Kommunen oplyste, at små bygninger under 25 m² kan opføres med en afstand af 1,5 m til skel og en højde på maksimalt 2,5 m, hvilket var overholdt. Kommunen anførte endvidere, at et plankeværk mellem glasoverdækningen og hækken ikke udgjorde et hegn i strid med lokalplanens § 9, stk. 7, da det ikke stod i skel, men inde på grunden og vinkelret mod naboskel. Kommunen bemærkede, at der ikke var hjemmel i lokalplanen til at bevare udsigt i delområdet.