Landsskatterettens afgørelse om afskrivningsgrundlag i K/S H1 – Udbyderhonorar og Investorrejser

Landsskatteretten godkendte følgende omkostninger tillagt afskrivningsgrundlaget:

• Udgifter til mægler (589.940 kr.)
• Udgifter til byggesagkyndig (143.374 kr.)
• Udgifter til ejendomsvurdering (54.000 kr.)
• Udgifter til udenlandsk advokat (320.589 kr.)

De øvrige omkostninger, primært udbyderhonorar og projektomkostninger, blev anset for at være kommanditselskabet uvedkommende og blev hverken godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget eller fradragsberettiget ved indkomstopgørelsen. Dette var i overensstemmelse med fast praksis, herunder Højesterets dom i SKM2008.967.HR, der betegner udbyderhonorar som etableringsomkostninger.

Udgifter til dansk revisor og advokat

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om, at udgifter til dansk revisor (28.000 kr.) og dansk advokat (118.357 kr.) var fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen efter Ligningsloven § 8j, stk. 1, og ikke skulle tillægges anskaffelsessummen, da de ikke havde tilknytning til erhvervelsen af aktivet, jf. Ligningsloven § 8j, stk. 3.

Udgifter til investorrejser

Udgiften til besigtigelsestur for investorerne (141.017 kr.) blev ikke anset for en driftsomkostning for kommanditselskabet, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Landsskatteretten forhøjede derfor klagerens indkomst med 11.898 kr. (klagerens andel). Begrundelsen var, at rejsen ikke var foretaget i forbindelse med erhvervelse af ejendommen, men efter købet, og at investorerne havde foretaget en “passiv investering”.

Fradragskonto

Landsskatteretten afviste klagerens påstand om, at de ikke-fradragsberettigede udgifter ikke skulle fragå fradragskontoen. Det blev fastslået, at anpart i kommanditselskabers realiserede formuetab (ikke-fradragsberettigede omkostninger) skal fragå fradragskontoen, i det omfang beløbene belaster kommanditistens kapitalkonto, og de ikke modsvares af skattemæssige afskrivninger eller fradrag. SKATs konsekvensændring af fradragskontoen blev stadfæstet i overensstemmelse med ligningsvejledningens afsnit E.F.2.2.1.

“Brugte anparter”

Landsskatteretten kunne ikke tilslutte sig repræsentantens påstand om “brugte anparter”. Retten lagde vægt på, at anskaffelsen formelt set var sket ved tegning af anparter, og at formålet med etableringen af projektet hele tiden havde været at udbyde et ejendomsprojekt til private investorer. Det faktum, at kommanditselskabet var etableret og ejendommen anskaffet forud for klagerens tegning af anparterne, ændrede ikke ved, at klagerens afskrivningsgrundlag skulle opgøres efter praksis for nytegning af anparter. Der blev henvist til Højesterets dom af 8. september 2009, der stadfæstede Vestre Landsrets dom i SKM2008.16.VLR.

SKATs opgørelse af afskrivningsgrundlaget var som følger:

Klagerens argumenter

Klageren gjorde gældende, at projektomkostninger og udbyderhonorar skulle indgå i afskrivningsgrundlaget, da de var sædvanlige handelsomkostninger. Repræsentanten henviste til Højesterets dom i SKM 2008.967 HR, men argumenterede, at denne dom vedrørte en formidlingssituation, mens nærværende sag omhandlede "brugte anparter". Klageren henviste til SKATs meddelelse i SKM 2008.390, som ifølge klageren støttede synspunktet om, at købere af brugte anparter kan afskrive på hele anskaffelsessummen, da etableringsomkostningerne allerede var betalt af den oprindelige investor. Der blev også henvist til Landsskatterettens kendelse i SKM 2008.984 LSR.

Desuden anfægtede klageren, at ikke-fradragsberettigede udgifter skulle reducere fradragskontoen, idet de ikke havde belastet kommanditisternes kapitalkonto. Her henviste klageren til TfS 2005.885V.

Landsskatterettens vurdering

Landsskatteretten fastholdt, at udbyderhonorarer og projektomkostninger var etableringsomkostninger, der ikke kunne tillægges afskrivningsgrundlaget, og henviste til en række domme, herunder SKM 2008.967 HR. Retten afviste argumentet om "brugte anparter" og fastslog, at afskrivningsgrundlaget skulle opgøres efter reglerne for nytegning af anparter, da formålet med projektet var at udbyde det til private investorer. Dette blev understøttet af SKM 2008.16 VLR (stadfæstet af Højesteret). Udgifter til investorrejser blev ikke godkendt som driftsomkostninger. Landsskatteretten stadfæstede endvidere SKATs ændringer i fradragskontoen som en konsekvens af de foretagne indkomstændringer.