Landsskatteretten: Fordeling af overdragelsessum ved salg af landbrugsejendom med stuehus og Bed & Breakfast

Sagen omhandler fordelingen af overdragelsessummen ved salg af en landbrugsejendom i 2004, som delvist blev anvendt til Bed & Breakfast. Klageren solgte ejendommen for 3.200.000 kr. (ekskl. inventar), hvoraf stuehuset på 322 m² i skødet var værdiansat til 800.000 kr. En del af stuehuset (224 m²) var i 2001 overført til erhvervsmæssig anvendelse som Bed & Breakfast, mens 98 m² forblev privat bebølse.

SKAT godkendte kun den private bebølsesdel på 98 m² som skattefri i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 9 og beregnede en skattepligtig ejendomsavance på 1.096.761 kr. Skatteankenævnet fandt derimod, at hele stuehuset var omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven § 9, stk. 1, og at avancen derfor var skattefri. Nævnet fastholdt dog den aftalte fordeling i skødet, da handlen var indgået mellem uafhængige parter, og køber anvendte de aftalte summer som afskrivningsgrundlag. Skatteankenævnet henviste til, at skattemyndighederne kun bør korrigere en aftalt fordeling, hvis den er "åbenbart forkert", jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 3 og retspraksis som SKM2002.53OVLR.

Klagerens argumenter

Klageren påstod, at den aftalte værdiansættelse af stuehuset på 800.000 kr. var "åbenbart forkert", da den kun udgjorde 42 % af den faktiske handelsværdi, som en syns- og skønsmand senere fastsatte til 1.700.000 kr. for stuehuset og 200.000 kr. for den tilhørende grund, i alt 1.900.000 kr. Klageren argumenterede for, at hele stuehuset burde være skattefrit, da det havde tjent som bolig for ejeren i en del af ejerperioden, og den periodevise udlejning til Bed & Breakfast ikke ændrede husets karakter. Klageren henviste til lovforarbejder og retspraksis, herunder UfR2010.109H, der tilsidesatte en fordeling med en forskel på 26,7 %.

Købers argumenter

Køberen af ejendommen fastholdt, at den oprindelige fordeling var korrekt, da ejendommen primært blev købt med det formål at drive Bed & Breakfast som hovederhverv, og at boligdelen var accessorisk til erhvervsdelen. Køberen anfægtede syns- og skønsrapporten, idet den ikke tilstrækkeligt havde taget højde for ejendommens karakter af hotelvirksomhed og den specialindretning, der påvirkede boligens værdi negativt. Køberen fremhævede også, at den aftalte fordeling var i overensstemmelse med offentlige ejendomsvurderinger for 2007 og 2008.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastslog, at fordelingen af salgssummen kan tilsidesættes, hvis den anses for "åbenbart forkert", selvom der ikke er en klar grænse for dette. En samlet skønsmæssig vurdering skal foretages, jf. retspraksis som .