Ophævelse af alment lejemål på grund af ulovlig fremleje og manglende fremsendelse af lejekontrakt var berettiget

Flertallet lagde til grund, at boligselskabets påmindelse af 4. august 2021, selvom den ikke specifikt nævnte den nye fremlejer (Person 5), var tilstrækkelig klar. På grund af det forudgående forløb med adskillige fremlejeforhold burde lejeren have forstået, at påmindelsen gjaldt enhver ulovlig fremleje. Ved ikke at fremsende en kopi af lejeaftalen med Person 5 efter denne påmindelse, misligholdt lejeren sine forpligtelser.

Misligholdelsen blev anset for væsentlig. Retten lagde vægt på:

• Det langvarige forløb med problemer omkring lejerens overholdelse af de formelle regler for fremleje.
• At lejeren var fuldt bekendt med boligselskabets krav om at modtage kopi af fremlejeaftaler.
• At lejen i kontrakten med Person 5 var fastsat til 5.200 kr., hvilket var et beløb, boligselskabet ikke ville have godkendt.

Mindretallets vurdering (Boligdommer 2)

En boligdommer fandt, at ophævelsen var uberettiget. Denne dommer mente, at påmindelsen af 4. august 2021 konkret vedrørte Person 4, som var fraflyttet på ophævelsestidspunktet. Da boligselskabet ikke kendte til Person 5, da påmindelsen blev sendt, kunne ophævelsen ikke baseres på dette forhold. Derfor forelå der ikke en misligholdelse på tidspunktet for ophævelsen. Dommeren fandt heller ikke, at en eventuel misligholdelse kunne betragtes som væsentlig, jf. Almenlejeloven § 91, stk. 1, da boligselskabet i efterfølgende perioder havde godkendt andre fremlejeforhold.

Afgørelse

• Lejer skal anerkende, at Boligselskabet AKB Københavns ophævelse af hendes lejemål er sket med rette.
• Lejer skal fraflytte lejemålet beliggende Adresse 1, København, inden den 30. august 2023.
• Lejer skal betale sagsomkostninger til Boligselskabet AKB-København med 35.750 kr.

Lejerens Betaling og Bankens Rolle

• Lejeren forklarede, at hun den 7. august 2007 opdagede, at huslejen ikke var blevet betalt, og overførte penge til sin budgetkonto, hvorfra huslejen skulle betales. Hun antog, at betalingen herefter ville ske.
• Lejeren var på sommerferie fra den 8. til den 26. august 2007 uden internetadgang. Ved hjemkomst modtog hun påkravet, ophævelsesskrivelsen og et brev fra Danske Bank.
• Den 3. september 2007 erklærede Danske Bank, at en systemfejl havde forårsaget afvisning af huslejen. Den 7. september 2007 præciserede banken, at betalingen var afvist grundet manglende dækning på den specifikke konto, selvom der var dækning på en anden konto.
• Huslejen blev betalt den 27. august 2007, umiddelbart efter Lejerens hjemkomst fra ferie og efter modtagelse af ophævelsesskrivelsen.

Udlejers Argumentation

City Apartment ApS gjorde gældende, at påkravet opfyldte de formelle betingelser for ophævelse af lejemålet. De anførte, at inkluderingen af beløbet til beboerrepræsentationen var uden betydning, da det var en pligtig pengeydelse. Udlejer mente, at Lejeren var fuldt bekendt med forfaldsdatoen og den manglende betaling, og at Lejeren bar risikoen for ikke at have adgang til computer under ferien. Udlejer fastholdt, at misligholdelsen var væsentlig, da betalingen først skete efter lejemålets ophævelse.

Lejerens Argumentation

Lejeren påstod primært, at sagen skulle afvises, subsidiært at den skulle nægtes fremme. Lejeren anførte, at påkravet ikke opfyldte formkravene, da det ikke klart og tydeligt fremgik, hvilket beløb der skulle betales, idet ikke-pengepligtige ydelser (som beboerrepræsentationen) var inkluderet. Lejeren gjorde gældende, at misligholdelsen var uvæsentlig, jf. Lejeloven § 94, da der ikke tidligere havde været restance, og betalingen skete hurtigt efter opdagelsen af fejlen og hjemkomst fra ferie. Lejeren mente, at konsekvenserne af en ophævelse ikke stod mål med misligholdelsens karakter.