Stadfæstelse af afslag på lovliggørende landzonetilladelse til helårsudlejning af ferielejligheder

Ejeren af et feriecenter i Syddjurs Kommune ansøgte om en lovliggørende landzonetilladelse til midlertidig helårsudlejning af 1-2 ferielejligheder. Ejendommen er beliggende i landzone, uden for kommuneplanlagt område, inden for kystnærhedszonen og i et område med særlige landskabelige interesser.

Sagens baggrund og forløb

Sagen startede i juni 2010, da kommunens Borgerservice gjorde opmærksom på en ansøgning om boligsikring til en lejlighed, der ikke var registreret i BBR som helårsbolig. I februar 2012 konstaterede kommunen, at der fortsat var helårsbeboelse i lejligheden uden den nødvendige landzonetilladelse. Kommunen anmodede ejeren om at redegøre for forholdet.

Ejeren svarede i marts 2012, at feriecenteret lejlighedsvis husede beboere anvist af kommunen, herunder ejerens svigermor, der havde boet i en lejlighed med kommunal accept og boligsikring i 13 år. Ejeren var derfor i god tro om, at lejlighederne kunne anvendes som helårsbolig. Kommunen meddelte herefter, at de ikke ville foretage sig yderligere, hvis helårslejemålet ophørte senest den 1. juli 2012, og understregede, at fremtidig helårsbeboelse krævede tilladelse.

I oktober 2013 konstaterede kommunen, at fristen var overskredet, og at lejeren stadig var registreret på adressen. Kommunen varslede et påbud om lovliggørelse med hjemmel i Planloven § 63, stk. 1, da anvendelsen var ulovlig uden landzonetilladelse efter Planloven § 35, stk. 1. Kommunen vurderede, at en tilladelse var usandsynlig, da planloven modvirker spredt boligbebyggelse i det åbne land.

Ejeren henvendte sig igen og anførte, at forholdet burde være lovligt, da lejeren var anvist af kommunen, og der tidligere havde været dialog om en løsning. Ejeren forklarede også, at en tidligere lokalplanproces var stoppet på grund af et oliedepot på ejendommen. Ejeren ønskede at nedlægge feriecenteret inden for et år og i stedet udleje 1-2 ferielejligheder på helårsbasis.

Ved et møde i oktober 2013 bekræftede kommunen, at den tilsigtede anvendelse ikke stemte overens med den ikke-vedtagne lokalplan, som desuden ikke ville have oprettet flere boligenheder. Ejeren forklarede, at den udlejede ferielejlighed fik sin nuværende form, da ejerens svigermor boede der fra 1995 til 2007, anvist af kommunen. Kommunen havde stillet krav til lejlighedens areal, og svigermoderen modtog ydelser som boligsikring og hjemmehjælp, hvilket fik ejeren til at tro, at lejligheden var lovlig.

I marts 2014 meddelte kommunen, at de ikke havde fundet oplysninger, der bekræftede ejerens påstand om kommunal foranledning eller viden om den ulovlige bolig. Kommunen gentog varslet om påbud om lovliggørelse med hjemmel i Planloven § 63, stk. 1 og fastholdt, at en landzonetilladelse sandsynligvis ville blive afslået.

Efter at have modtaget påbuddet i april 2014, ansøgte ejeren i maj 2014 om lovliggørelse af den ændrede anvendelse. Kommunen afslog ansøgningen med den begrundelse, at en midlertidig tilladelse ville stride mod planlovens landzonebestemmelser og medføre præcedensvirkning. Kommunen oplyste desuden, at de ikke havde kendskab til helårsbeboelsen før henvendelsen fra Borgerservice.

Natur- og Miljøklagenævnet stadfæstede Syddjurs Kommunes afslag på lovliggørende landzonetilladelse til ændret anvendelse af ferielejligheder til helårsudlejning.

Planlovens bestemmelser og formål

Nævnet traf afgørelse efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 1, jf. Planloven § 35, stk. 1, som fastslår, at ændret anvendelse af bebyggelse i landzone kræver tilladelse. Dette gælder også for statusændring fra ferielejlighed til helårsbolig. For arealer i kystzonen må landzonetilladelse kun meddeles, hvis det ansøgte har helt underordnet betydning i forhold til de nationale planlægningsinteresser i kystområderne, jf. Planloven § 35, stk. 3 og Planloven § 5a, stk. 3.

Et centralt formål med landzonebestemmelserne er at modvirke byspredning og uplanlagt bebyggelse i det åbne land. Etablering af yderligere helårsboliger i landzone bør som hovedregel ske efter nærmere planlægning og ikke via enkeltstående landzonetilladelser. I uplanlagte områder er udgangspunktet, at der ikke gives tilladelse til at ændre anvendelsen af fritidshuse til helårsbeboelse. Nævnet lagde vægt på, at ferielejlighederne ikke oprindeligt var helårsboliger, og at en midlertidig tilladelse kunne skabe præcedens for andre lejligheder i komplekset.

Passivitet og indrettelseshensyn

Nævnet vurderede spørgsmålet om kommunens passivitet og ejerens indrettelseshensyn. Det følger af Planloven § 51, stk. 1, at kommunalbestyrelsen påser overholdelsen af planloven. Tilsynspligten indtræder, når kommunen får kendskab til et muligt ulovligt forhold, og tilsynsmyndigheden skal foranledige et ulovligt forhold lovliggjort, medmindre det har underordnet betydning, jf. Planloven § 51, stk. 5.

Nævnet lagde til grund, at kommunens afdeling for Byggeri, Landzone og BBR ikke havde kendskab til den ulovlige helårsbeboelse før henvendelsen fra kommunens Borgerservice i 2010. På den baggrund fandt nævnet ikke, at kommunen havde udvist passivitet.

Selvom et byggearbejde er udført for lang tid siden, kan det medføre en begrænsning i kommunens mulighed for at kræve lovliggørelse. Nævnet fandt dog ikke grundlag for, at kommunen havde givet ejeren en berettiget forventning om, at forholdene ikke skulle lovliggøres, selvom der havde været registreret lejere på helårsbasis siden 1995, og kommunen havde ydet boligsikring og hjemmehjælp. Registrering af beboere forpligter ikke kommunen til at undersøge lovligheden af helårsbeboelse.

Konklusion

Natur- og Miljøklagenævnet fandt samlet set, at kommunen ikke havde udvist passivitet, og at ejeren ikke kunne have indrettet sig i tillid til, at det ulovlige forhold (helårsbeboelsen) ikke ville blive søgt lovliggjort. Nævnet stadfæstede derfor Syddjurs Kommunes afgørelse af 9. juli 2014.