Sag om afvisning af dækning for nedbrudt stråtag på ejendom købt med ejerskifteforsikring

Sagen omhandler en tvist mellem en forsikringstager og Dansk Boligforsikring A/S vedrørende dækning under en ejerskifteforsikring for skader på et stråtag. Forsikringstageren købte ejendommen i december 2020, og tilstandsrapporten fra august 2019 indeholdt ingen anmærkninger om taget, som var lagt i 2002.

Sagens faktiske omstændigheder

I maj 2021, cirka halvandet år efter overtagelsen, konstaterede en tækkemand i forbindelse med vedligeholdelse af taget ved skorstenen, at stråtaget, især på nordsiden, var "uhensynsmæssigt nedbrudt". Tækkemanden vurderede, at taget var tækket for tykt med for korte tækkerør, havde for lidt fald på tagrørene, og udtørrede dårligt, hvilket medførte store områder med fugtigt nedbrudt materiale og råd. Det blev forventet, at taget ville blive utæt inden for to år, og at det var i en langt dårligere stand end angivet i tilstandsrapporten. En anden sagkyndig erklæring fra april 2022 bekræftede, at tagets nordside var væsentligt mere nedbrudt end normalt for et korrekt tækket tag af samme alder, med råd i 10-20 cm dybde, og at årsagen sandsynligvis var en for kompakt tækning og for stort opspænd i tagkonstruktionen, der gjorde taget vandsugende.

Parternes påstande og centrale argumenter

Klagerens påstande: Klageren anmeldte skaden til Dansk Boligforsikring A/S med henvisning til, at der var en nærliggende risiko for skade, at taget var i langt dårligere stand end angivet i tilstandsrapporten, og at skaden ikke fremgik af rapporten. Klageren krævede dækning af udgifterne til udskiftning af hele nordsiden af taget samt udgifter til sagkyndig erklæring og advokatbistand. Klageren argumenterede for, at tagets tilstand i sig selv udgjorde en dækningsberettiget skade, da det var af ringe kvalitet i forhold til det forventelige for en bygning med samme type tag og levetid. Klageren henviste til forsikringsbetingelsernes punkt 3.1 og definitionen af 'skade' og 'nærliggende risiko for skade' i Bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., bilag 1, punkt 2, og anførte, at en prognose for fremtidig utæthed er tilstrækkelig til at opfylde skadesbegrebet.

Selskabets påstande: Dansk Boligforsikring A/S afviste dækning med henvisning til, at der ikke var aktuelle skader på taget over 1,5 år efter overtagelsestidspunktet, og at der var tale om forventeligt slid. Selskabet anerkendte dog at dække en reparationsløsning i området ved skorstenen, hvor der var konstateret råd, men dette beløb (4.140 kr.) lå under klagerens selvrisiko på 5.000 kr. Selskabet fastholdt, at ejerskifteforsikringen ikke garanterer bygningsdeles kvalitet eller en bestemt levetid, og at en fagpersons vurdering af en risiko for fremtidige utætheder ikke i sig selv udgør grundlag for et dækningstilsagn, når der ikke kan konstateres aktuelle utætheder. Udgifter til teknisk bistand blev afvist, da rapporten ifølge selskabet ikke afdækkede et dækningsberettiget forhold, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 3.6.2.

Ankenævnet for Forsikring afgør, at Dansk Boligforsikring A/S skal dække udgifterne til oplægning af et nyt stråtag på ejendommens nordside i overensstemmelse med forsikringsbetingelserne. Selskabet er berettiget til at foretage afskrivning i henhold til forsikringsbetingelserne. En eventuel kontanterstatning skal forrentes i henhold til Forsikringsaftaleloven § 24.

Nævnet finder desuden, at selskabet skal dække klagerens udgifter til den sagkyndige erklæring af 4. april 2022 på kr. 2.937,50. Dette begrundes med, at udgiften til teknisk bistand er rimelig og nødvendig i forbindelse med konstatering og afdækning af et dækningsberettiget forhold, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 3.6.2.

Klagerens øvrige krav, herunder dækning af advokatomkostninger, får ikke medhold. Selvom Forsikringsaftaleloven § 32, stk. 3 giver mulighed for dækning af rimelige og nødvendige udgifter til advokatbistand ved udenretlig fremsættelse af krav, bemærker nævnet med henvisning til § 23, stk. 3, i nævnets vedtægter, at udgangspunktet er, at ingen af parterne betaler omkostninger ved tvistløsningsbehandlingen til den anden part. Nævnet finder ikke grundlag for at fravige dette udgangspunkt i den konkrete sag.

Klagegebyret tilbagebetales til klageren.

Begrundelse for afgørelsen: Nævnet lægger til grund, at klageren har bevist, at stråtaget på husets nordside er så nedbrudt, at det inden for et par år vil blive utæt. Dette udgør en skade i ejerskifteforsikringens forstand, uanset at der endnu ikke er påvist vandindtrængning. Afgørende er, at skadesbegrebet i forsikringsbetingelsernes punkt 3.1, som er præceptivt lovreguleret i Bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. (mindstedækningsbekendtgørelsen), bilag 1, punkt 2, er opfyldt. Dette punkt definerer 'skade' som fysiske forhold, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand, og 'nærliggende risiko for skade' som et forhold, der erfaringsmæssigt vil udvikle sig til en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder.

Nævnet har lagt vægt på følgende:

• Stråtaget er fra 2002, og tilstandsrapporten fra 2019 havde ingen bemærkninger om taget.
• Sagkyndige erklæringer fra to tækkemænd (26. maj 2021 og 4. april 2022) dokumenterer, at tagets nordside er væsentligt mere nedbrudt end normalt for et korrekt tækket tag af samme alder. En nordside bør normalt holde i 40 år, men klagerens tag viser råd i 10-20 cm dybde.
• Årsagen til nedbrydningen er sandsynligvis en for kompakt tækning, for korte rør til en stor tagtykkelse og for stort opspænd i tagkonstruktionen, hvilket medfører for lav hældning på rørene og kapillarvirkning, der gør taget vandsugende.
• Det er vurderet, at taget med overvejende sandsynlighed vil blive utæt inden for 1-2 år, hvis der ikke gøres noget.
• Selskabets egen besigtigelseskonsulent har i et internt notat af 16. juni 2021 anført, at de anmeldte forhold har været til stede ved overtagelsen af ejendommen, hvilket understøtter, at skaden var til stede på overtagelsestidspunktet, som krævet af forsikringsbetingelsernes punkt 3.5.

Nævnet afviser selskabets argument om, at håndværksmæssige mangler eller forventeligt slid alene ikke udgør en dækningsberettiget skade, da den konkrete tilstand af taget, med omfattende råd og forventet utæthed, opfylder skadesbegrebet som defineret i forsikringsbetingelserne og lovgivningen.