Tvisten om Dækning af Stråtagsskader og Dampspærre under Ejerskifteforsikring

Sagen omhandler en tvist mellem forsikringstagere og Dansk Boligforsikring A/S (DBF) vedrørende dækning under en 5-årig ejerskifteforsikring med udvidet dækning. Klagerne overtog ejendommen den 15. september 2022, og forsikringen blev tegnet på baggrund af en tilstandsrapport af 18. marts 2022.

Sagens faktiske omstændigheder

Kort efter indflytningen konstaterede klagerne via en tækkemand, at stråtaget var i væsentligt dårligere stand end beskrevet i tilstandsrapporten. Der blev observeret kraftig nedbrydning, råd, huller og græsvækst. Stråtaget blev udført i 2004. Klagerne påpegede også problemer med dampspærren, som de mente var utæt og i strid med gældende bygningsreglement.

DBF har tilbudt partiel udbedring af ca. 170 m2 af tagfladerne samt en skorstensinddækning, men har afvist at dække en fuld udskiftning af taget og dampspærren. Selskabets tilbudte erstatning udgjorde 259.706,25 kr. (inkl. moms, efter aldersfradrag og før selvrisiko på 5.000 kr.).

Parternes hovedpåstande og argumenter

Klagerne påstår: Klagerne kræver fuld udskiftning af stråtaget med aldersrelateret fradrag, ændring af tagets hældning til mindst 45 grader og udskiftning af dampspærren. Deres centrale argumenter er:

• Tagets tilstand og den mangelfulde dampspærre udgør en dækningsberettiget skade eller nærliggende risiko for skade i henhold til forsikringsbetingelsernes pkt. 3.1 og 3.5.
• Forholdene er klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten, hvilket opfylder betingelsernes pkt. 4.1 for dækning.
• Bygningsreglementet krævede en tæt dampspærre i 2004, og forsikringsbetingelsernes pkt. 16.1 dækker ulovlige bygningsindretninger.
• Tagets lave hældning er en medvirkende årsag til nedbrydningen og i sig selv en skade, hvilket understøttes af nævnets afgørelse i sag 91405.
• De kræver dækning af udgifter til teknisk bistand, opgjort til 25.000 kr. (inkl. moms).

Selskabet påstår: DBF afviser fuld dækning med følgende argumenter:

• Klagerne har ikke bevist, at hele taget er nedslidt i en sådan grad, at fuld udskiftning er dækket af ejerskifteforsikringen.
• Tagets hældning er generelt i overensstemmelse med anbefalingerne, og der er ikke målt hældning, der væsentligt nedsætter levetiden.
• Dampspærren udgør ikke en skade eller ulovlig bygningsindretning, da den blev udført efter datidens forskrifter (1970'erne), og der er ikke konstateret skader som følge heraf.
• Forsikringen dækker ikke forhold, der alene består i sædvanligt slid og udløb af levetid, jf. pkt. 4.7 i forsikringsbetingelserne.

Relevante forhold og dokumentation

Sagen bygger på en række dokumenter og ekspertvurderinger, herunder:

• Tilstandsrapport af 18. marts 2022.
• Ejerskifteforsikring med udvidet dækning.
• Besigtigelsesrapporter fra selskabets konsulenter (31. oktober 2022, 16. maj 2023).
• Besigtigelsesnotater fra klagernes rådgiver (14. april 2023).
• Tilbud fra tækkemand af 16. november 2022, som klagerne har indhentet:

• Tækkevejledninger fra 1998 og 2009.
• Tekniske publikationer som BYG-ERFA (47) 171124 og SBI 273 Tage.
• Forsikringsbetingelsernes punkter 3.1 (skadesbegreb), 3.5 (dækningsbetingelser), 3.6.1 (forøgede byggeudgifter), 3.6.2 (teknisk bistand), 4.1 (undtagelser ved forkert beskrivelse i tilstandsrapport), 4.7 (sædvanligt slid), 16.1 (udvidet dækning for ulovlige bygningsindretninger).

Nævnet har afgjort, at selskabet ikke skal dække udskiftning af rygningen, da forsikringen undtager forhold, der alene består i sædvanligt slid og udløb af levetid. Der er ikke konstateret vandindtrængen, og rygningen vurderes slidt med en typisk levetid på 15-20 år, og taget blev lagt i 2004.

For så vidt angår det øvrige stråtag, har nævnet fundet, at klagerne har antageliggjort, at der på overtagelsestidspunktet var dækningsberettigede forhold ved ejendommens tagkonstruktion – udover det af selskabet allerede anerkendte dækningsomfang. Dette skyldes, at stråtaget fremstår nedbrudt, og at tækkemandens notat angiver, at taget er mere nedbrudt end normalt for et 18 år gammelt tag, og at den forventede levetid er reduceret til 60% af den tekniske levetid. Klagernes tekniske rådgiver har også udtalt, at tagets funktion som klimaskærm ikke længere er til stede, og at der er målt høj fugtighed. Selskabets egen besigtigelse af 16/5 2023 bekræfter, at forholdet var til stede ved overtagelsen.

Nævnet finder endvidere, at selskabet på baggrund af den indhentede sagkyndige undersøgelse skal genoptage behandlingen af spørgsmålet om, i hvilket omfang selskabet skal dække de udgifter, som klageren har afholdt til sagkyndig bistand og træffe ny realitetsafgørelse på dette grundlag.

Afgørelse: Selskabet, Dansk Boligforsikring A/S, skal dække udgiften til, at selskabet og klagerne i fællesskab indhenter en uvildig sagkyndig undersøgelse. Denne undersøgelse skal be- eller afkræfte antagelsen om, at der er forhold ved tagkonstruktionen – ud over det af selskabet allerede anerkendte dækningsomfang – der på overtagelsestidspunktet udgjorde skade i ejerskifteforsikringens forstand. Undersøgelsen skal også beskrive, hvad der eventuelt skal gøres for at udbedre forholdene. Selskabet skal inddrage disse informationer ved den videre sagsbehandling og genoptage behandlingen af spørgsmålet om dækning af klagerens omkostninger til sagkyndig bistand og træffe ny realitetsafgørelse. Klagegebyret tilbagebetales.