Sag om betaling af istandsættelsesudgifter efter rygning i lejemål

Denne boligretssag omhandlede en tvist mellem et almennyttigt boligselskab (A/B) og en tidligere lejer vedrørende betaling af istandsættelsesudgifter efter fraflytning. Sagen drejede sig primært om, hvorvidt tobaksrygning i lejemålet kunne pålægges lejeren som misligholdelse, der medførte ekstra udgifter til malerarbejde.

Sagens Baggrund

Lejeren havde beboet lejemålet siden 15. juni 1987 og opsagde det til frigørelse pr. 15. april 2007. Ved lejeaftalen var lejemålet omfattet af en såkaldt A-ordning, hvor lejeren havde pligt til indvendig vedligeholdelse. Et vedligeholdelsesreglement, gældende fra 1. januar 2006, fastslog, at lejeren skulle afholde udgifter til istandsættelse som følge af misligholdelse. Reglementet definerede specifikt røg, nikotin og tjære på vægge og lofter som misligholdelse, der krævede ekstra rengøring og malerbehandling.

Ved flyttesynet den 1. februar 2007 blev det konstateret, at lejemålet bar præg af røg og nikotin, hvilket ifølge udlejer nødvendiggjorde omfattende malerarbejde med nikotinspærrende maling. Udlejer fremsatte et krav mod lejeren på 7.754,14 kr. for disse udgifter, idet de ansås for misligholdelsesarbejde.

Beboerklagenævnets Afgørelse

Lejeren accepterede ikke udlejers krav og indbragte sagen for Beboerklagenævnet i Odder. Nævnet, der har kompetence til at afgøre tvister om lejeres istandsættelsespligt og tilbagebetaling af indskud i henhold til Lov om leje af almene boliger § 29 og Lov om leje af almene boliger § 50, traf afgørelse den 31. august 2007. Nævnet fandt, at lejeren skulle betale 416,25 kr. for ekstra rengøring af skabsinventar, men afviste udlejers krav på 14.466,25 kr. for malerarbejde som følge af nikotin.

Nævnet begrundede sin afgørelse med, at rygning i lejemålet ikke kunne anses for fejlagtig brug eller uforsvarlig adfærd, og dermed ikke udgjorde misligholdelse i henhold til Lov om leje af almene boliger § 25, stk. 4. Nævnet fastslog endvidere, at vedligeholdelsesreglementets bestemmelse, der definerede røg som misligholdelse, var en ugyldig fravigelse af lovens ufravigelige bestemmelser, jf. Lov om leje af almene boliger § 4.

Parternes Påstande for Boligretten

Udlejer A/B nedlagde endelig påstand om, at Beboerklagenævnets kendelse skulle omgøres, så lejeren principalt skulle betale 7.754,14 kr. med procesrente. Udlejer fastholdt, at lejemålet var misligholdt på grund af røg og tjære, og at vedligeholdelsesreglementet var gyldigt.

Lejeren nedlagde påstand om frifindelse og en selvstændig påstand om, at A/B skulle betale hende 6.775,77 kr. med procesrente. Dette beløb dækkede overskydende indskud, vandafregning, antennebidrag og et ulovligt opkrævet flyttegebyr, fratrukket udgiften til rengøring af skabsinventar. Lejeren argumenterede, at tobaksrygning ikke faldt ind under begrebet misligholdelse som defineret i loven, og at vedligeholdelsesreglementet ikke kunne fravige lovens ufravigelige bestemmelser.

Boligrettens Afgørelse

Boligretten tiltrådte Beboerklagenævnets afgørelse og fandt, at udlejer A/B ikke kunne pålægge lejeren udgifter til istandsættelse af lejemålet som følge af tobaksrygning. Retten lagde til grund, at selvom rygning medfører behov for nikotinspærrende maling for at genudleje lejemålet som nyistandsat, kan dette ikke kvalificeres som misligholdelse fra lejerens side.

Retten fastslog, at vedligeholdelsesreglementets bestemmelser, der definerede røg, nikotin og tjære som misligholdelse, var i strid med Lov om leje af almene boliger § 25, stk. 4 og Lov om leje af almene boliger § 4, og dermed var ugyldige. Lejeren skulle derfor ikke betale den del af malerregningen, der vedrørte misligholdelse på grund af røg, hvilket udgjorde 14.882,50 kr., bortset fra et ubestridt beløb på 416,25 kr. for ekstra nedvaskning af skabsinventar.

Dommens Resultat

Retten tog lejerens selvstændige påstand til følge og afsagde dom efter stemmetallet:

• Sagsøgeren, A/B, blev pålagt at betale sagsøgte, Lejer, 6.775,77 kr. med procesrente fra den 27. september 2007.
• A/B blev frifundet for den resterende del af den selvstændige påstand.
• A/B blev pålagt at betale sagsomkostninger til Lejer på 14.875 kr. Dette beløb dækkede lejerens advokatudgifter på 14.375 kr. og retsafgiften på 500 kr. i forbindelse med den selvstændige påstand. Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.

Dommen blev afsagt uden fuldstændig sagsfremstilling i henhold til Retsplejeloven § 218 a, stk. 2.