Sag om erstatningskrav i forbindelse med udlejningsaftale vedr. sommerhus i Norge

Denne sag omhandler et erstatningskrav fra dansommer a/s mod en sagsøgt vedrørende misligholdelse af en udlejningsaftale for et sommerhus i Norge.

Sagens Baggrund

Den 31. oktober 1996 indgik dansommer a/s (sagsøger) og sagsøgte en udlejningsaftale om formidling af udleje af sagsøgtes sommerhus i Norge. Aftalen dækkede perioden 1. januar 1997 til 31. december 1997 og indeholdt en klausul om automatisk forlængelse for efterfølgende kalenderår, medmindre den blev opsagt skriftligt af sagsøgte senest den 31. marts med virkning for det efterfølgende kalenderår.

Opsigelse og Uenighed

• Juni 1997: Sagsøgte opsagde udlejningsaftalen den 17. juni 1997 med den begrundelse, at hun selv skulle bruge huset. Hun anmodede om øjeblikkelig afslutning af aftalen.
• Juni 1997: Dansommer afviste opsigelsen, da opsigelsesfristen den 31. marts 1997 ikke var overholdt.
• Juli 1997: Sagsøgte fastholdt opsigelsen og anførte, at hun ikke havde haft forventede indtægter fra udlejningen. Hun bad om et specificeret krav, hvis opsigelsen ville medføre økonomiske konsekvenser.
• Juli 1997: Dansommer tilbød undtagelsesvis at acceptere den utidige aftaleophør, forudsat at sagsøgte inden den 25. juli 1997 erstattede dansommers tab, opgjort til 15.360,00 Nkr. Dansommer meddelte, at aftalen for 1998 ville være gældende, hvis beløbet ikke blev modtaget.

Fortsat Strid og Sagsøgtes Argumenter

Sagsøgte indbetalte ikke det opgjorte beløb, og dansommer fastholdt derfor, at udlejningsaftalen for 1998 fortsatte. Sagsøgtes sommerhus blev annonceret i dansommers Norges-katalog for 1998.

• September 1997: Sagsøgtes advokat meddelte, at sagsøgte ikke ville forny kontrakten for 1998 på grund af bristende forudsætninger, idet sommerhuset ikke var blevet udlejet i sommeren 1997. Sagsøgte gjorde gældende, at hun havde lidt et tab på ca. 30.000,00 Nkr.
• Ombooking: Dansommer havde udlejet sagsøgtes sommerhus for perioden 21. december 1997 til 4. januar 1998, men måtte ombooke denne udlejning på grund af uoverensstemmelserne med sagsøgte. Dansommer opgjorde omkostningerne herved til 3.782,91 Nkr.

Sagsøgerens Påstand

Dansommer a/s påstod, at sagsøgte skulle dømmes til at betale 19.140,64 Nkr., subsidiært et mindre beløb efter rettens skøn, med procesrenter fra sagens anlæg. Beløbet dækkede dansommers erstatningskrav som følge af sagsøgtes misligholdelse af udlejningsaftalen. Dansommers krav var opgjort som følger:

• Udlejning af feriehuset (beregnet indtægt):
  • 5 uger A sæson á Nkr. 5.480: 27.400,00 Nkr.
  • 2 uger B sæson á Nkr. 4.730: 9.460,00 Nkr.
  • Total beregnet indtægt: 36.860,00 Nkr.
• Fradrag for huslejeafregning til ejer:
  • 5 uger A sæson á Nkr. 3.200: -16.000,00 Nkr.
  • 2 uger B sæson á Nkr. 2.750: -5.500,00 Nkr.
  • Netto tab fra udlejning: 15.360,00 Nkr.
• Ombookingsomkostninger (21.12.1997-04.01.1998):
  • Huslejeforskel: 2.800,00 Nkr.
  • Rabat ydet lejere (DM 227 kurs 432): 980,64 Nkr.
• Samlet påstand: 19.140,64 Nkr.

Dansommer gjorde gældende, at sagsøgte havde misligholdt aftalen ved ikke at stille sommerhuset til rådighed, at dansommer havde udøvet tilstrækkelige bestræbelser på udlejning, og at de havde opfyldt deres tabsbegrænsningspligt.

Sagsøgtes Påstand

Sagsøgte påstod frifindelse og gjorde gældende, at dansommer ikke havde noget krav mod hende, at hun ikke havde misligholdt aftalen, at dansommer havde givet urigtige oplysninger, ikke havde udfoldet tilstrækkelige udlejningsbestræbelser, og at hun var fri for økonomisk opgør på grund af bristende forudsætninger.

Rettens Afgørelse og Begrundelse

Retten lagde til grund, at den indgåede udlejningsaftale for 1997 automatisk var gældende for de efterfølgende år, medmindre sagsøgte opsagde aftalen inden den 31. marts med virkning for det påfølgende kalenderår. Sagsøgtes opsigelse den 17. juni 1997 var derfor ikke kontraktsmæssig.

Misligholdelse og Erstatningsansvar

Efter bevisførelsen fandt retten, at sagsøgte ikke havde godtgjort, at hun på grund af bristende forudsætninger havde grundlag for at opsige udlejningsaftalen i utide. Retten lagde vægt på, at:

• Udlejningsaftalen blev indgået i efteråret 1996, efter at sagsøgerens hovedkatalog for 1997 var udkommet, hvorfor sommerhuset først blev annonceret i sagsøgerens tillægskatalog og i foråret 1997.
• Sagsøgeren ikke havde forsømt sin forpligtelse til at søge sagsøgtes sommerhus udlejet bedst muligt.
• Sagsøgte ikke havde modtaget urigtige oplysninger vedrørende markedsføringen af sommerhuset.

På denne baggrund fandt retten, at sagsøgte ved sin opsigelse havde misligholdt den mellem parterne indgåede udlejningsaftale og derfor var erstatningsansvarlig for sagsøgerens tab.

Omfang af Erstatning og Tab

Retten vurderede, at sagsøgeren efter sagsøgtes opsigelse ikke havde pligt til at fortsætte udlejningsbestræbelserne for 1998. Selvom sagsøgeren i breve af 11. og 31. juli 1997 tilkendegav, at aftalen ville blive fastholdt for 1998, og fremsendte standardbreve i 1998, fandt retten ikke grundlag for at antage, at sagsøgeren faktisk havde foretaget udlejningsbestræbelser for 1998 efter den 28. oktober 1997, især da stævning blev udtaget den 20. marts 1998.

For så vidt angår udlejningen i perioden 21. december 1997 til 4. januar 1998, fandt retten, at sagsøgeren ikke var tvunget til at ombooke lejeren på baggrund af sagsøgtes tilkendegivelser. Sagsøgeren måtte derfor selv bære omkostningerne herved.

Sagsøgeren blev fundet berettiget til erstatning for sit tab ved at være afskåret fra at oppebære indtægter ved udlejning af sagsøgtes sommerhus i 1998. Efter de foreliggende oplysninger om sagsøgerens udbud af sammenlignelige sommerhuse i 1998, blev denne erstatning skønsmæssigt fastsat til 11.000,00 Nkr.

Domskonklusion

Sagsøgte blev dømt til inden 14 dage at betale dansommer a/s 11.000,00 Nkr med procesrente fra den 20. marts 1998 samt sagens omkostninger på 5.900,00 kr.

Dommen blev affattet i medfør af Retsplejeloven § 366 a, stk. 2 uden gengivelse af de afgivne forklaringer og sagens bilag.