Huslejenævnet: Udlejer mister krav på istandsættelse og skal tilbagebetale depositum grundet manglende fraflytningsrapport og ulovlig lejeregulering

Huslejenævnet i Vejle Kommune modtog en henvendelse fra lejer vedrørende en tvist om tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje efter fraflytning af et lejemål på 150 m². Lejemålet var påbegyndt den 1. juli 2020 med en månedlig leje på 9.000 kr. Ifølge lejekontrakten skulle lejer indbetale 18.000 kr. i depositum og 9.000 kr. i forudbetalt leje. Lejer indbetalte 27.000 kr. den 2. juli 2020.

Lejers påstande

Lejer krævede tilbagebetaling af både depositum og forudbetalt leje. Lejer anførte, at udlejer udlejede mere end én beboelseslejlighed, og at der ikke var udarbejdet en fraflytningsrapport i forbindelse med fraflytningssynet. Lejer bestred desuden en påstået huslejestigning, da den ikke var varslet med tre måneders varsel, og da den var baseret på en ulovlig aftale om regulering ved stigning i antallet af beboere. Endelig fastholdt lejer, at der ikke skulle betales leje for april måned, da nye lejere flyttede ind den 2. april 2024.

Udlejers påstande

Udlejer anerkendte modtagelsen af 27.000 kr. fra lejer, men hævdede, at dette beløb dækkede depositum og første måneds husleje, ikke forudbetalt leje. Udlejer anførte, at depositum var anvendt til at dække en lejeforhøjelse, som var aftalt i lejekontraktens § 11, grundet en stigning i antallet af beboere fra én til to. Udlejer oplyste, at lejemålet kun var delvist malet ved nøgleaflevering, men at lejer ikke var opkrævet for udbedring heraf. Udlejer gjorde desuden gældende, at lejer ikke havde afleveret den sidste nøgle før den 30. april 2024, hvorfor udlejer kunne have krævet leje for april.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet undersøgte formalia for ind- og fraflytningssyn i henhold til Lejeloven § 90 og Lejeloven § 187. Nævnet vurderede også lovligheden af den aftalte lejeregulering i lejekontraktens § 11 og spørgsmålet om betaling af leje for april måned. Endelig blev parternes dokumentation for indbetalinger og frafald af krav gennemgået.

Huslejenævnet traf afgørelse i sagen den 31. oktober 2024 og gav delvist medhold til både lejer og udlejer.

Afgørelse og begrundelse

• Udlejers krav på istandsættelse er bortfaldet: Nævnet fandt, at udlejer, som udlejede mere end én beboelseslejlighed ved lejers fraflytning, var forpligtet til at udarbejde en fraflytningsrapport. Da en sådan rapport ikke blev udarbejdet, har udlejer mistet sit krav på istandsættelse, både normalistandsættelse og istandsættelse efter misligholdelse, jf. Lejeloven § 187, stk. 5.
• Ulovlig lejeregulering: Huslejenævnet fastslog, at den i lejekontraktens § 11 aftalte regulering af lejen baseret på en stigning i antallet af beboere ikke er en lovlig reguleringsmulighed i henhold til lejeloven. Derfor kunne denne aftale ikke danne grundlag for en lejeforhøjelse eller tilbageholdelse i depositum.
• Ingen leje for april: Nævnet fandt, at kravet om leje for april 2024 lå uden for opsigelsesperioden. Desuden var parterne enige om, at nye lejere flyttede ind den 2. april 2024, hvilket betyder, at udlejer ikke kan opkræve leje fra den fraflyttende lejer for denne periode, da der allerede oppebæres leje fra de nye lejere.
• Tilbagebetaling af depositum: Udlejer skal tilbagebetale det fulde depositum på 18.000 kr. til lejer, da udlejer ikke har fremført gyldige krav, der kan fratrækkes eller tilbageholdes i depositummet.
• Ingen tilbagebetaling af forudbetalt leje: Lejer kunne ikke dokumentere, at der ud over den indbetalte sum på 27.000 kr. var betalt leje for den første måned i lejeperioden. Lejer frafaldt derfor sit krav på tilbagebetaling af forudbetalt leje, og nævnet fandt, at lejer ikke havde krav herpå.