Huslejenævnet underkender lejeforhøjelse: Udgifter til ejendomsfunktionær og flyttesyn ikke godkendt

Huslejenævnet i Vejle Kommune behandlede en tvist mellem udlejer og beboerrepræsentationen vedrørende en varsling af stigning i den omkostningsbestemte leje. Udlejer havde varslet en lejeforhøjelse med virkning fra 1. februar 2025, som beboerrepræsentationen gjorde indsigelse imod.

Udlejers argumenter

Udlejer anførte, at beregningsmetoden for udgifter til "teknisk drift" samt "ind- og fraflytningssyn" var ændret fra normtal til reelle udgifter. Udlejer redegjorde for, hvad udgifterne til "teknisk drift", "ind- og fraflytningssyn" samt "ekstern gartner" omfattede.

Beboerrepræsentationens argumenter

Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod varslingen, især udgifterne under posten "renholdelse mv." i budgettet. De anførte, at en stor del af de medtagne udgifter under "teknisk drift" reelt udgjorde administration og derfor ikke kunne medtages under renholdelse. Desuden oplevede lejerne et faldende serviceniveau, og der manglede bilag for at godkende udgifterne.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet anmodede udlejer om at redegøre for, hvilke arbejdsopgaver udgifterne til "administration" og "ind- og fraflytningssyn" omfattede, samt fremsende dokumentation for udgifterne til "ejendomsfunktionær mv./teknisk drift", "oprydning" og "ind- og fraflytningssyn". Udlejer oplyste, at administrationshonoraret beregnedes på baggrund af Huslejenævnets normtal, mens teknisk drift og ind- og fraflytningssyn beregnedes ud fra en timepris for ejendommens driftsleder og servicetekniker. Nævnet påså desuden af egen drift, om formalia i Lejeloven § 30 var overholdt, hvilket blev bekræftet.

Huslejenævnet traf afgørelse i medfør af Lejeloven § 30, stk. 4 og kunne ikke godkende udlejers varsling af lejeforhøjelse af 21. oktober 2024. Varslingen kunne derfor ikke danne grundlag for en lejeforhøjelse.

Begrundelse for afgørelsen

Nævnet godkendte ikke udgifterne til "Ejendomsfunktionær mv." og "Ind- og fraflytningssyn" med følgende begrundelser:

• Ejendomsfunktionær mv. (387.484,16 kr.): Nævnet vurderede, at dele af denne udgift omfattede opgaver, der henhørte under administration, såsom budgetlægning, supportering af organisationen, sikring af serviceaftaler, godkendelse af fakturaer, bidrag til flyttesyn, ejendomsdatarettelse og udarbejdelse af kravsspecifikationer. Da udlejer havde valgt at anvende normtal for administration, kunne faktiske udgifter eller udgifter til administration ikke medtages under andre poster. Dokumentationen for de faktiske udgifter blev fundet utilstrækkelig. Desuden var opgaven vedrørende vedligeholdelsesplaner allerede dækket af en selvstændigt medtaget udgift.

• Ind- og fraflytningssyn (67.339,86 kr.): Nævnet fastslog, at udførelse af ind- og fraflytningssyn udgør administration. Da udlejer havde valgt at beregne administrationsudgiften på baggrund af normtal, kunne der ikke medtages andre udgifter til administration i budgettet.

Udgifter til trappevask, oprydning og glatførebekæmpelse blev derimod godkendt, da de var tilstrækkeligt dokumenteret og henhørte under renholdelse. På grund af de ikke-godkendte udgifter til ejendomsfunktionær mv. og ind- og fraflytningssyn, kunne den samlede varsling af lejeforhøjelse ikke godkendes.

Medhold

Lejer fik delvist medhold, idet den varslede lejeforhøjelse ikke blev godkendt, selvom nogle af de anfægtede udgifter blev accepteret af nævnet. Afgørelsen kan indbringes for Boligretten i Kolding inden for 4 uger fra modtagelse af afgørelsen, jf. Lov om boligforhold § 88. Udlejer skal informere beboerrepræsentationen om afgørelsen, jf. Lejeloven § 194.