Højesterets dom vedrørende lejeforhøjelser og fortolkning af boligreguleringslovens § 4, stk. 5

Denne sag omhandler en tvist mellem Udlejer ApS og to lejere, Lejer 1 og Lejer 2, vedrørende varslede lejeforhøjelser efter udførte forbedringsarbejder på en ejendom med fire beboelseslejligheder og tre erhvervsenheder.

Sagens Baggrund

I januar 2018 varslede Udlejer ApS lejeforhøjelser over for Lejer 2 og Lejer 1. Varslingen henviste til reglerne om det lejedes værdi og begrundede forhøjelserne med forbedringsarbejder på ejendommen og i de enkelte lejemål.

Lejeforhøjelsernes omfang

• Lejer 2 (Adresse 4):

  • Lejeforhold påbegyndt i 2007.
  • Årlig leje i januar 2018: 53.061 kr. (869,85 kr. pr. m²).
  • Varslet ny årlig leje: 132.000 kr. (2.163,93 kr. pr. m²).

• Lejer 1 (Adresse 1):

  • Lejeforhold påbegyndt i 1995.
  • Årlig leje i januar 2018: 44.773,56 kr. (733,99 kr. pr. m²).
  • Varslet ny årlig leje: 150.000 kr. (2.459,02 kr. pr. m²).

Gentofte Huslejenævn afgjorde den 24. august 2018, at de varslede lejeforhøjelser væsentligt oversteg lejen for tilsvarende lejeforhold og fastsatte lejen for begge lejemål til 73.200 kr. årligt (1.200 kr. pr. m²).

Sagens Forløb i Tidligere Instanser

Huslejenævnets afgørelser blev indbragt for Boligretten i Lyngby, som afsagde dom den 15. januar 2021. Sagen blev herefter anket til Østre Landsret, der afsagde dom den 29. oktober 2021. Et centralt spørgsmål, der blev udskilt til særskilt behandling, var, om Udlejer ApS var berettiget til at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi, jf. Boligreguleringsloven § 29 c og Lejeloven § 47, eller om reglerne om varsling af forbedringsforhøjelse, jf. Boligreguleringsloven §§ 23-26 og Boligreguleringsloven § 4, stk. 5, 2. pkt., skulle have været anvendt.

Sagen blev behandlet skriftligt i Højesteret, jf. Retsplejeloven § 387.

Retsgrundlag og Problemstilling

Sagen drejede sig om fortolkningen af reglerne for huslejeregulering i mindre ejendomme. Boligreguleringslovens kapitel IV A (§§ 29 b-f), indført i 1995, overførte huslejereguleringen for småejendomme (seks eller færre beboelseslejligheder) til lejeloven, hvilket fritog dem fra regler om omkostningsbestemt husleje og særlige regler for varsling af forbedringsarbejder.

Med indsættelsen af Boligreguleringsloven § 4, stk. 5 i 2004 blev småejendomme med fire eller flere beboelseslejligheder igen omfattet af de særlige regler om varsling af forbedringsarbejder, jf. Boligreguleringsloven §§ 23-26.

Det fremgår af Boligreguleringsloven § 29 c, at lejelovens regler om det lejedes værdi finder anvendelse ved huslejeregulering for småejendomme, dog således at lejen ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. Lejeloven § 7. Reglerne om forbedringer i Lejeloven kapitel X gælder desuden, jf. Boligreguleringsloven § 29 e.

Højesteret bemærkede, at der ikke i lejelovgivningens ordlyd eller forarbejder findes klare holdepunkter for, at Boligreguleringsloven § 4, stk. 5, 2. pkt. afskærer en udlejer, der har udført forbedringsarbejder på en småejendom med fire eller flere beboelseslejligheder, fra at varsle lejeforhøjelse efter lejelovens regler om det lejedes værdi i overensstemmelse med Boligreguleringsloven § 29 c.

Højesterets Afgørelse

Højesteret stadfæstede landsrettens dom, hvilket medførte, at boligrettens dom blev ophævet, og sagerne blev hjemvist til fornyet behandling ved boligretten.

Retten fandt, at Udlejer ApS var berettiget til at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi, jf. Boligreguleringsloven § 29 c.

Sagsomkostninger

Lejer 2 og Lejer 1 blev hver især pålagt at betale 30.000 kr. i sagsomkostninger til Udlejer ApS. Beløbene skal betales inden 14 dage fra dommens afsigelse og forrentes efter Renteloven § 8 a.