Huslejenævnets afgørelse om lejers istandsættelsespligt og økonomiske mellemværende ved fraflytning fra lejemål på Bjælkestensvejen 4

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende lejers istandsættelsespligt og økonomiske mellemværende ved fraflytning fra et lejemål på Bjælkestensvejen 4, Aakirkeby. Lejer indbragte sagen for Huslejenævnet for at få afklaret omfanget af sin istandsættelsespligt efter fraflytning, jf. Lejeloven § 190.

Lejemålets vilkår og fraflytningsforløb

Lejemålet startede den 1. februar 2023, og lejer betalte depositum og forudbetalt leje. Lejekontrakten, der er af type A.9, angiver, at lejemålets stand blev konstateret ved indflytningssyn, og at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer. Kontrakten specificerede desuden, at lejemålet skulle afleveres i samme stand som ved indflytning, bortset fra almindeligt slid og ælde, herunder nymalede vægge og nylakeret trægulv i stuen. Lejer forpligtede sig også til at vedligeholde egen indgang og del af haven.

Lejer opsagde lejemålet den 4. juli 2024 og fraflyttede den 19. august 2024, hvor nøglerne blev lagt i udlejers postkasse. Udlejer, der var på ferie, fandt nøglerne den 26. august 2024. Et flyttesyn blev afholdt den 4. september 2024, hvor en fraflytningsrapport blev udarbejdet og sendt til lejer.

Udlejers krav og lejers indsigelser

Udlejer fremsatte en række krav mod lejer, herunder for rengøring, fjernelse af søm og skruer, maling af vægge, manglende skuffe i køleskab, manglende postkassenøgle, reparation af forsatsrude, lakering af stuegulv og manglende havevedligeholdelse. Udlejer anslåede oprindeligt udgifterne til 15.000 kr. og krævede derudover 14.600 kr. i skyldig husleje. Senere fremsatte udlejer en mere detaljeret opgørelse på i alt 50.945,10 kr., der inkluderede husleje for august, september og oktober 2024, diverse gebyrer, udgifter til maling, gulvlak, udskiftning af postkasse, erstatning af skuffe i køleskab, skraldespandsstativ samt en større faktura for maling og rengøring.

Lejer bestred udlejers krav og anførte, at væggene ikke var nymalede ved indflytning, at græsset ikke var slået ved indflytning, at lejer havde gjort rent ved fraflytning, og at postkassenøglen var afleveret. Lejer afviste også behovet for nylakering af gulvet grundet den korte lejeperiode. Lejers tilgodehavende, bestående af depositum, forudbetalt leje og for meget betalt varme og el, udgjorde 25.021,18 kr.

Huslejenævnet traf afgørelse i sagen og godkendte delvist udlejers krav mod lejer, hvilket resulterede i en delt afgørelse.

Nævnets begrundelse og afgørelse

Nævnet bemærkede indledningsvist, at lejekontrakten var indgået på en uautoriseret blanket (type A.9). Dette medfører, at bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, er ugyldige, jf. Lejeloven § 14, stk. 3. Dette betød, at aftalen om, at den indvendige vedligeholdelse påhvilede lejer, var ugyldig, og udlejer havde således ansvaret for den indvendige vedligeholdelse, bortset fra misligholdelse fra lejers side.

Nævnet konstaterede, at udlejers krav var gjort rettidigt gældende, og at formalia vedrørende flyttesyn og fraflytningsrapport var opfyldt, jf. Lejeloven § 187, stk. 2, Lejeloven § 187, stk. 3 og Lejeloven § 187, stk. 4.

Nævnet godkendte følgende af udlejers krav:

• Husleje for august og september 2024: 14.500 kr. Kravet for oktober blev afvist, da udlejer ikke havde godtgjort bestræbelser på genudlejning, jf. Lejeloven § 175, stk. 3.
• Udskiftning af postkasse: 299 kr., da arbejdet var udført før nøglen blev afleveret.
• Erstatning af skuffe i køleskab: 250 kr.
• Gebyr for el- og varmeregnskab: 500 kr. for hvert gebyr (i alt 1.000 kr.). Selvom gebyr for afregning af forbrug var gyldigt aftalt i lejekontraktens § 11, blev beløbet skønsmæssigt nedsat, da det oprindelige beløb blev anset for urimeligt højt.
• Faktura fra Holding Ejd. Service (rengøring og fjernelse af effekter): 6.000 kr. Nævnet fandt, at lejemålet ikke var tilstrækkeligt rengjort og ryddeliggjort for lejers egne effekter. Lejer hæfter ikke for almindelig istandsættelse ud over misligholdelse og manglende rengøring samt vedligeholdelse af have.

Følgende krav blev afvist:

• Gebyr for rykker: Ikke dokumenteret.
• Maling og gulvlakering: Lejer hæftede ikke for istandsættelse, og misligholdelse var ikke godtgjort.
• Indkøb og opsætning af postkasse: Afvist.
• Skraldespandsstativ: Fremgik ikke af fraflytningsrapporten.

Samlet godkendte nævnet udlejers krav med 22.049 kr. Da lejers tilgodehavende udgjorde 25.021,18 kr., udgjorde lejers nettotilgodehavende herefter 2.972,18 kr. Dette beløb skulle udbetales til udlægshaver, da der var gjort udlæg i beløbet.