Leje nedsat i 80/20-ejendom da den væsentligt oversteg det lejedes værdi

Sagen omhandler en tvist om lejens størrelse og acontobetaling for vand i et boliglejemål. Lejerne indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at den aftalte årlige leje på 153.600 kr. var væsentligt for høj og skulle nedsættes. Derudover krævede lejerne lejen nedsat med et beløb svarende til de opkrævede acontobetalinger for vand, da der ved lejemålets start manglede individuelle vandmålere.

Lejers og udlejers argumenter

• Lejer argumenterede for, at lejen var ulovligt høj og at ejendommen ikke kunne klassificeres som en såkaldt 80/20-ejendom. Lejer mente, at udlejers beregninger af erhvervsarealet var ukorrekte, da de medregnede arealer fra en anden ejendom.
• Udlejer fastholdt, at ejendommen korrekt var en 80/20-ejendom, hvorfor lejen skulle fastsættes efter princippet om det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 6, stk. 2. Udlejer mente ikke, at den aftalte leje oversteg det lejedes værdi. Vedrørende vandbetalingen anerkendte udlejer, at opkrævningen af acontobidrag var sket uberettiget, indtil målerne blev installeret, og oplyste at have tilbagebetalt det fulde beløb på 3.240 kr. til lejerne. Udlejer afviste derfor, at der var grundlag for en yderligere nedsættelse af lejen.

Nævnets undersøgelse

Nævnet undersøgte ejendommens status pr. 1. januar 1980 og fandt det godtgjort, at mere end 80% af arealet blev anvendt til erhverv. Derfor skulle lejen vurderes efter reglerne om det lejedes værdi. Nævnet foretog desuden en besigtigelse af lejemålet for at vurdere dets stand, hvor det blev konstateret, at køkken og gulve var nye, mens vinduer var gamle og badeværelset fremstod i oprindelig stand.

Huslejenævnet gav lejer medhold i, at den aftalte leje var for høj, og nedsatte den årlige leje fra 153.600 kr. til 120.000 kr. eksklusive forbrug. Lejenedsættelsen fik virkning fra lejeforholdets begyndelse, da sagen var indbragt inden for den lovbestemte frist på ét år, jf. Lejeloven § 45, stk. 3.

Begrundelse for afgørelsen

• Lejefastsættelse: Nævnet fastslog, at der var tale om en 80/20-ejendom, hvorfor lejen skulle fastsættes efter det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 6, stk. 2. På baggrund af en besigtigelse og nævnets generelle kendskab til lejeniveauet i området, vurderede nævnet, at den aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi. Den nedsatte leje på 10.000 kr. om måneden blev anset for at være i overensstemmelse med det lejedes værdi.
• Vandbetaling: Lejers krav om yderligere nedsættelse af lejen som følge af acontobetaling for vand blev ikke imødekommet. Nævnet fandt, at situationen ikke var omfattet af Lejeloven § 72, stk. 7, da vand fra starten var forudsat betalt særskilt. Da udlejer havde tilbagebetalt de uretmæssigt opkrævede beløb, var der ikke grundlag for yderligere tiltag.

Konsekvenser for parterne

Udlejer blev pålagt at tilbagebetale den for meget betalte leje til lejer senest den 1. februar 2024. Tilsvarende skal depositum og forudbetalt leje reguleres, så de svarer til den nye, lavere leje.