Huslejenævnet tilsidesætter udlejers varsling om lejeforhøjelse i 80/20-ejendom grundet manglende væsentlig forskel til det lejedes værdi

Sagen omhandler en udlejers varsling af lejeforhøjelse for et lejemål i Faxe Kommune. Udlejer indbragte sagen for Huslejenævnet den 13. november 2024, efter at beboerrepræsentationen havde gjort indsigelse på lejernes vegne.

Udlejers argumenter

Udlejer varslede lejeforhøjelsen med henvisning til, at den nuværende husleje var væsentligt lavere end det lejedes værdi. Varslingen var baseret på Lejeloven § 42, da ejendommen blev anset for at være en såkaldt 80/20-ejendom, jf. Lejeloven § 6, stk. 2. Udlejer mente, at varslingen var sket korrekt og rettidigt i henhold til Lejeloven § 44.

Lejers argumenter

Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod lejeforhøjelsen på samtlige lejeres vegne. Selvom beboerrepræsentationen oprindeligt ikke havde fuldmagt fra de enkelte lejere, valgte udlejer at godkende indsigelsen ved at indbringe sagen rettidigt for Huslejenævnet. Efterfølgende blev der indhentet fuldmagt fra lejer.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet undersøgte flere aspekter af sagen:

• Lejekontraktens gyldighed: Nævnet bemærkede, at lejekontrakten var indgået på en forkert typeformular, hvilket ifølge Lejeloven § 14, stk. 3 medfører, at vilkår, der stiller lejeren ringere end lovens almindelige regler, er ugyldige. Dette indebærer blandt andet, at den indvendige vedligeholdelse påhviler udlejer, som skal afsætte midler til en vedligeholdelseskonto, jf. Lejeloven § 117, stk. 1, og at lejemålet ikke skal afleveres nyistandsat ved fraflytning.
• Ejendommens karakter: Nævnet bekræftede, at der var tale om en 80/20-ejendom, jf. Lejeloven § 6, stk. 2, da mere end 80 % af bruttoarealet den 1. januar 1980 blev anvendt til andet end beboelse (sygehusdrift).
• Varslingens formalia: Nævnet vurderede, at varslingen var sket korrekt med 3 måneders varsel, jf. Lejeloven § 44, stk. 1, og indeholdt de nødvendige oplysninger om størrelse, grundlag og indsigelsesadgang, jf. Lejeloven § 44, stk. 2. Nævnet fandt ikke, at varslingsskrivelsens opbygning gjorde den ugyldig.
• Indsigelsens rettidighed: Nævnet anerkendte beboerrepræsentationens indsigelse som rettidig, da udlejer havde indbragt sagen for nævnet inden for fristen, jf. Lejeloven § 44, stk. 3, og fuldmagt efterfølgende var indhentet.
• Lejeniveauets rimelighed: Nævnet foretog en konkret vurdering af, om den gældende husleje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, under hensyntagen til lejemålets stand, beliggenhed og nævnets kendskab til lejeniveauer i Faxe Kommune. Udlejers fremsendte sammenligningslejemål blev ikke anerkendt, da de ikke var prøvet af nævnet eller domstolene.

Huslejenævnet traf afgørelse den 14. april 2025 og tilsidesatte udlejers varsling om lejeforhøjelse i sin helhed. Lejer fik dermed fuldt medhold i sagen.

Huslejenævnets konklusion og begrundelse

• Lejeforhøjelsen afvist: Nævnet fandt ikke, at den gældende husleje på 33.516 kr. årligt (2.793 kr. pr. måned) var væsentligt lavere end det lejedes værdi, hvilket er en forudsætning for lejeforhøjelse efter Lejeloven § 42, stk. 1.
• Begrundelse for afvisning: Nævnet lagde vægt på følgende forhold:
  • Lejemålets stand: Badeværelset var ældre/originalt, og køkkenet fremstod i ældre stand. Generelt fremstod lejemålet gammelt og nedslidt, selvom vinduerne var nyere.
  • Øgede udgifter for lejer: Lejer havde fået ekstra udgifter til tøjvask og tørretumbling efter udlejers overtagelse af ejendommen.
  • Lokalt lejeniveau: Nævnet inddrog sit generelle kendskab til lejeniveauer i Faxe Kommune.
  • Sammenligningslejemål: Udlejers fremsendte lejekontrakter for andre lejemål i ejendommen blev ikke anvendt som sammenligningsgrundlag, da disse lejemål ikke var prøvet af nævnet eller domstolene.
• Konsekvens for parterne: Udlejers varsling af den 30. august 2024 blev tilsidesat, hvilket betyder, at lejeforhøjelsen ikke kan træde i kraft, og lejeren fortsat skal betale den hidtidige husleje.