Klage over tilstandsrapport vedrørende fugt i tagrum og manglende dampspærre

En boligkøber klagede over en tilstandsrapport, da der efter overtagelsen blev konstateret fugt og svampevækst i ejendommens tagrum. Klager mente, at årsagen var en manglende dampspærre i loftkonstruktionen, hvilket ikke var nævnt i rapporten.

Den bygningssagkyndige afviste klagen og henviste til, at tilstandsrapporten var retvisende. Rapporten havde påpeget risikoen for fugtophobning under punkt A 01.11 med en K3-karakter på grund af mangelfuld ventilation og havde beskrevet observerede skjolder på træværket under punkt A 01.08 med en K1-karakter.

Skønsmandens undersøgelse

En skønsmand blev udpeget til at vurdere forholdene. Ved besigtigelsen konstaterede skønsmanden følgende:

• Taget bestod af stålplader uden undertag.
• Ventilationen i tagrummet var utilstrækkelig med kun få små åbninger i gavlene.
• Der var ingen dampspærre i den oprindelige loftkonstruktion.
• Træværket var overvejende tørt, men med skjolder efter tidligere fugt.
• I et afgrænset område ved en tidligere skorsten blev der fundet opfugtet træværk og rester af svampevækst.

Skønsmanden konkluderede, at den utilstrækkelige ventilation, kombineret med en sandsynligvis manglende dampspærre og et metaltag uden undertag, førte til kondensdannelse. Varm, fugtig luft fra beboelsen steg op, kondenserede på de kolde metalplader og dryppede ned på træværk og isolering.

Skønsmanden vurderede, at den bygningssagkyndiges tilstandsrapport var korrekt udarbejdet på baggrund af de forhold, der var synlige på besigtigelsestidspunktet. Det blev lagt til grund, at sigtbarheden af fugtproblemer er stærkt afhængig af vejrforholdene, og at den oprindelige besigtigelse fandt sted i en tør periode, hvor der sandsynligvis ikke var aktiv kondensdannelse.

Vurdering af den sagkyndiges arbejde

Skønsmanden fandt ikke, at den sagkyndige havde begået fejl eller forsømmelser. Begrundelsen var:

• Rapporten havde korrekt identificeret risikoen for fugtophobning på grund af manglende ventilation (K3).
• Beskrivelsen af "skjolder" (K1) var en passende beskrivelse af forholdene på daværende tidspunkt.
• Den sagkyndige var ikke forpligtet til at lede efter en dampspærre, da der ikke var konkrete indikationer på, at den manglede.
• Det opfugtede område ved den fjernede skorsten var ikke synligt fra loftlemmen på grund af lav højde og isolering.

Skønsmanden bemærkede, at hvis forholdene ved skorstenen havde været synlige, ville karakteren for fugtskjolderne have været K2 i stedet for K1. De samlede udbedringsomkostninger for at etablere korrekt ventilation, tætne åbningen ved den tidligere skorsten og afrense svampevækst blev anslået til ca. 30.000 kr. inkl. moms.