Huslejenævnet reducerer krav om istandsættelse ved fraflytning: Delvist medhold til lejer i sag om normalistandsættelse og misligholdelse

Sagen omhandler en tvist mellem en udlejer og en fraflyttet lejer vedrørende krav til istandsættelse af et lejemål ved fraflytning. Lejemålet, en 4-værelses lejlighed på 118 m2, blev overtaget af lejer den 28. januar 2015 og fraflyttet den 15. oktober 2021. Ifølge lejekontrakten påhvilede den indvendige vedligeholdelse lejeren (A-ordningen).

Udlejers krav og argumenter

Udlejer indbragte sagen for Beboerklagenævnet, da lejeren ikke havde betalt det opkrævede beløb for istandsættelse. Udlejers krav dækkede både lejers andel af normalistandsættelse og udgifter som følge af misligholdelse. Ved fraflytningssynet blev der udarbejdet en rapport, som kun blev underskrevet af udlejer. Denne rapport indeholdt et prisoverslag for lejers andel af normalistandsættelsen samt en detaljeret liste over påståede misligholdelser, herunder:

• Ridser og afskallet maling på dørkarme og dørplader.
• Misfarvede og ridsede fodlister og radiatorer, angiveligt fra nikotin.
• Ridser og nikotinmisfarvning på skabe, vinduer og altandøre.
• Utilstrækkelig rengøring af elkontakter, sanitet og generelt i lejligheden.
• Slidte gulve, der krævede fuld slibning og lakering.
• Udskiftning af køkkenbordplade grundet hul i laminat.
• Udskiftning af WC-sæde.
• Manglende aflevering af nøgler.

Den endelige flytteafregning fra udlejer opgjorde det samlede krav til kr. 52.658,29, hvoraf kr. 12.773,50 var for normalistandsættelse og kr. 51.764,55 for misligholdelse, reduceret med kr. 11.879,76. Efter fradrag af beboerindskud på kr. 25.488,00, opkrævede udlejer i alt kr. 27.170,29. Udlejer fremlagde fakturaer og billeddokumentation som bevis for de udførte arbejder og lejlighedens stand. Udlejer fastholdt, at billeder ikke behøver at tages i lejers tilstedeværelse, og at nikotinmisfarvning tydede på rygning i lejligheden.

Lejers indsigelser

Lejer bestred udlejers krav og anførte, at lejligheden var rengjort tilstrækkeligt, og at der ikke var røget i lejemålet, hvorfor påstande om nikotinmisfarvning var urigtige. Lejer gjorde gældende, at revnede og løse fliser i badeværelset var eksisterende ved indflytning. Lejer anfægtede også VVS-udgifterne, herunder rørgennemføringer og udskiftning af vandhane, og stillede spørgsmålstegn ved brugen af to VVS-firmaer. Lejer afviste billeddokumentationen som ugyldig, da billederne ikke var taget i lejers tilstedeværelse, og at de ikke kunne genkende billederne eller tidspunktet for deres optagelse. Lejer mente, at det maksimale beløb, de skulle betale, var kr. 12.752,79, og at tillægskrav var opstået efter fraflytning. Lejer havde ikke fremlagt dokumentation for en fejl- og mangelliste ved indflytning, trods anmodning herom fra nævnet. Lejer henviste til, at dørkarme ikke males efter et nyt lejemål, og at de ikke skulle betale for diverse udgifter til inkassofirmaet.

Beboerklagenævnet godkendte udlejers krav til istandsættelse, men med en betydelig reduktion. Afgørelsen betyder, at lejeren skal betale i alt kr. 16.770,29 for istandsættelsesarbejderne, efter fradrag af beboerindskud og nævnets reduktioner.

Nævnets begrundelse og afgørelse

Nævnet traf afgørelse med hjemmel i Almenlejeloven § 100. Nævnet lagde vægt på, at lejemålet ikke må afleveres i bedre stand end ved overtagelsen, men at lejeren skal betale for misligholdelse, jf. Almenlejeloven § 25, stk. 3 og 4. Ifølge Almenlejeloven § 26 (A-ordningen) påhviler indvendig vedligeholdelse lejeren, som skal sørge for løbende vedligeholdelse.

Nævnet konstaterede, at lejeren ikke havde fremlagt dokumentation for en fejl- og mangelliste ved indflytning, som krævet i Almenlejeloven § 15. Udlejer havde overholdt reglerne for indkaldelse og afholdelse af fraflytningssyn, jf. Almenlejeloven § 94, stk. 1.

Nævnet foretog følgende reduktioner i udlejers krav:

• Normalistandsættelse: Nævnet fastsatte udlejers andel af normalistandsættelsen til 81% (svarende til 1% pr. måned i lejers boperiode), jf. Almenlejeloven § 26, stk. 2. Dette reducerede lejers andel til 19%, svarende til kr. 6.222,99. Udlejers oprindelige opgørelse på 61% eller 80% blev således korrigeret.
• Udskiftning af vandhane og rørgennemføringer: Nævnet vurderede, at en defekt vandhane burde have kunnet erkendes ved sædvanlig agtpågivenhed under fraflytningssynet og derfor skulle have fremgået af fraflytningsrapporten, jf. Bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger § 16. Udlejers krav for dette blev derfor nedskrevet med kr. 3.849,38, så kun udgiften til udskiftning af bordplade (skønsmæssigt fastsat til kr. 10.000) blev godkendt.

Nævnet bemærkede, at udgiften til udbedring af fliser i badeværelset var betalt af afdelingen som vedligeholdelse og derfor ikke opkrævet lejeren. Udlejers fremsendelse af den endelige flytteafregning den 3. december 2021 (7 uger efter synet) blev vurderet til at overholde kravet om fremsendelse uden unødig forsinkelse, jf. Bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger § 15, stk. 3 og retspraksis (U 1995 375 Ø). Nævnet fandt det godtgjort, at lejemålet havde været misligholdt af lejeren, og at de udførte arbejder var påkrævet, idet vedligeholdelse bør finde sted løbende i en lang boperiode.