Klage over bygningssagkyndigs vurdering af trappe med klinkebelægning i tilstandsrapport

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige fandt, at den bygningssagkyndige havde handlet ansvarspådragende.

Nævnets begrundelse

Nævnet lagde vægt på skønsmandens erklæring, som fastslog, at selvom større revner måske ikke var synlige på besigtigelsestidspunktet, burde den bygningssagkyndige have bemærket og undersøgt de øvrige tegn på en uhensigtsmæssig konstruktion. Den knirkende lyd, den fjedrende fornemmelse og brugen af forskellige fugematerialer var alle indikatorer på, at trappens opbygning med klinker på et levende materiale som træ var problematisk.

Den bygningssagkyndige burde have beskrevet konstruktionen og den forbundne risiko i tilstandsrapporten. Ved at undlade dette har den bygningssagkyndige begået en fejl, som har forhindret køber i at træffe en informeret beslutning. Nævnet fandt det derfor godtgjort, at den bygningssagkyndige havde tilsidesat god skik for bygningsgennemgang.

Parternes hovedpåstande og centrale argumenter

Klagerens påstande

Klageren fastholdt, at skaden var dækningsberettiget og krævede dækning for reparation af trappen, retablering af flisebelægningen og refusion af udgifter til rådgiverbistand. Klageren argumenterede for, at:

• Skaden ikke var opdaget før umiddelbart inden anmeldelsen.
• Trappen fortsat var funktionel og kunne repareres, hvilket et murermestertilbud på 34.200 kr. (ekskl. moms) bekræftede.
• Trappens levetid ikke var udløbet, da betonkonstruktioner har en meget lang levetid, og den fortsat virkede efter hensigten.
• Tilstandsrapporten var klart forkert, da den ikke beskrev det visuelt konstaterbare rustne armeringsjern og de store afskallinger på trappens underside.
• En ny skønserklæring vurderede, at trappens tilstand på overtagelsestidspunktet gik væsentligt ud over det forventelige, at levetiden ikke var opbrugt, og at trappen kunne repareres uden umiddelbar risiko for kollaps. Skønserklæringen angav desuden, at tilstandsrapporten burde have givet trappen karakteren K2.
• Klageren som køber ikke var ansvarlig for sælgers eventuelle manglende vedligeholdelse.

Selskabets (DBF) påstande

DBF fastholdt afvisningen og argumenterede for, at:

• Trappen sandsynligvis var den originale fra husets opførelse i 1925 og dermed ca. 95 år gammel.
• Skaden skyldtes sædvanligt slid og ælde samt udløb af levetid, hvilket er undtaget fra dækning ifølge forsikringsbetingelsernes punkt 4.7.
• Reparationsomkostningerne (34.200 kr.) oversteg prisen for en ny trappe (25.000-30.000 kr.), hvilket indikerede, at trappens levetid var udløbet.
• Der ikke var tegn på svigt i trappen, og besigtigelseskonsulenterne ikke havde vurderet en nærliggende risiko for skade i form af brud.
• Tilstandsrapportens K1-karakter var korrekt, da der ikke var konstateret brud i konstruktionen eller revner af konstruktiv betydning.
• Manglende vedligeholdelse, herunder løbende vedligeholdelse af puds, ikke omfattes af forsikringen.
• Karbonisering af beton, som fører til korrosion af armeringsjern, er en aldersbetinget proces.

Oversigt over krav og vurderinger

Selskabet henviste til forsikringsbetingelsernes punkt 3.1 og 4.7, der undtager forhold, som alene består i udløb af bygningsdelens sædvanlige levetid, eller som alene består i sædvanligt slid eller manglende vedligeholdelse, medmindre der er sket skade eller nærliggende risiko for skade. Klageren henviste til forsikringsaftalelovens § 32, stk. 3 vedrørende dækning af rådgiveromkostninger.