Dom om ejerskab af andelslejlighed - Proformaoverdragelse

Denne sag, anlagt den 10. maj 2016, omhandler det retmæssige ejerskab og medlemskab til en andelslejlighed beliggende Adresse 1, 2100 København Ø. Sagen har været præget af en familiekonflikt og uenighed om tidligere overdragelser af andelsbeviset.

Sagens Baggrund

Tvisten om Andelslejligheden

Sagsøger erhvervede andelslejligheden i 1987. I 2001 og 2002 overførte hun halvdelen af andelsbeviset til sin datter, Vidne 1, og den anden halvdel til sin søn, sagsøgte. I 2012 overførte Vidne 1 sin halvdel til sagsøgte. Sagsøger hævder, at disse overdragelser var proforma og alene havde til formål at unddrage lejligheden fra hendes kreditorer, da hun var insolvent. Sagsøgte bestrider dette og anser sig selv for den retmæssige ejer.

Tidligere Sagsforløb

Boligretten afsagde deldom den 30. juni 2017, hvor sagsøgers principale påstande blev afvist, og sagsøgtes selvstændige påstand 1 (om fraflytning) blev taget til følge. Østre Landsret ophævede dog boligrettens dom den 14. juni 2018 og hjemviste sagen til realitetsbehandling.

Parternes Påstande

Sagsøgers Påstande

• Principalt:
  • Sagsøgte skal anerkende, at sagsøger er det retmæssige medlem af Andelsboligforening 1 og den reelle ejer af andelslejligheden.
  • Sagsøgte skal fraflytte andelslejligheden inden for en af retten fastsat rimelig frist.
• Subsidiært:
  • Overdragelsen af andelsbeviset til sagsøgte og Vidne 1, samt Vidne 1's efterfølgende overdragelse til sagsøgte, er ugyldige og uden retsvirkning.
• Økonomisk krav:
  • Sagsøgte skal betale manglende lejebetaling på 3.000 kr. pr. måned fra 1. februar 2017 til 1. marts 2019 (i alt 25 måneder) med tillæg af procesrenter.

Sagsøgtes Påstande

• Principalt: Afvisning, subsidiært frifindelse.
• Selvstændigt:
  • Sagsøger skal fraflytte andelsboligen snarest muligt.
  • Sagsøger skal betale manglende lejebetaling på 3.000 kr. pr. måned fra 1. februar 2017 til 1. marts 2019 med tillæg af procesrenter.

Sagsøgers Forklaring

Baggrund for Overdragelserne

Sagsøger forklarede, at overdragelserne til Vidne 1 og sagsøgte i 2001 og 2002 var proforma. Dette skyldtes hendes frygt for kreditorforfølgning, især fra en bank med et stort krav relateret til en kaution fra hendes tidligere virksomhed. Hun ønskede at sikre lejligheden for sine børn, når de blev 18 år, og undgå udlæg i andelslejligheden, hvilket på daværende tidspunkt ikke var muligt. Hun havde en stor gæld, der oversteg lejlighedens værdi, og var insolvent.

Økonomiske Forhold og Gældssanering

Sagsøger søgte gældssanering i 2001 og blev tilbudt en ordning, som hun dog fandt for byrdefuld. Hun forklarede, at hun løbende har haft økonomiske problemer og gæld til både banken, SKAT og sin mor. Hun har betalt store beløb til SKAT og indgik forlig med IKEA Finans og Nordea Bank i 2016. Hun modtog 160.000 kr. fra sin mor til at afvikle gæld til Nordea Bank, hvilket hun oprindeligt ikke anså som et arveforskud, men som et lån, der skulle tilbagebetales ved salg af lejligheden.

Lejlighedens Drift og Renovering

Sagsøger har altid boet i lejligheden og anset sig selv for den reelle ejer. Hun har stået for al kommunikation med andelsboligforeningen, betalt boligafgift (indtil 2002 fra egen konto, derefter fra en driftskonto i sagsøgtes navn, som hun styrede), og administreret udlejning af værelser. Hun har også stået for renovering af køkkenet i 2005-2007, finansieret af et lån på 150.000 kr. i sagsøgtes og Vidne 1's navn, samt egne midler. Hun har brugt en pensionsopsparing på 90.000 kr. til at nedbringe lånet.

Forholdet til Sagsøgte og Vidne 1

Sagsøger forklarede, at børnene var bekendt med, at lejligheden var deres, men at de ikke var involveret i de formelle overdragelser. Hun mente, at overdragelserne var midlertidige, indtil hendes økonomi var stabiliseret. Hun oplevede, at sagsøgte i 2015 pludselig mente, at lejligheden var hans, hvilket hun tilskrev en ny kæreste. Hun har forsøgt at få sagsøgte til at fraflytte lejligheden og har sendt hans ejendele til opbevaring.

Sagsøgtes Forklaring

Opfattelse af Ejerskab

Sagsøgte forklarede, at han altid har opfattet lejligheden som sin og Vidne 1's, og at den var en form for forskudsarv. Han så først kvitteringerne fra 1993 for nogle år siden, men det var altid blevet talt om, at lejligheden var deres. Han stolede på sagsøger, da han var 18 år ved overdragelsen i 2002, og opfattede ikke overdragelsen som midlertidig eller proforma.

Bopæl og Økonomi

Sagsøgte har boet i lejligheden i perioder (1998-1999, 2001-2004, 2007-nu) og boede i Island fra 2004-2007. Han forklarede, at han flyttede til Island, fordi det var umuligt at bo sammen med sagsøger. Han har betalt på lånet til lejligheden og har bidraget til lejlighedens drift siden 2012. Han har dog ikke bidraget til renoveringen. Han har ikke betalt husleje til sagsøger siden januar 2017.

Lejekontrakt og Drift

Sagsøgte forklarede, at lejekontrakten fra 2007 med sagsøger blev udarbejdet for at beskytte ham og Vidne 1 mod fogedretten. Han mente, at sagsøger stod for driften af lejligheden, herunder udlejning af værelser, mens han boede i Island. Han har betalt boligafgift, el og varme for lejligheden.

Forholdet til Sagsøger

Sagsøgte beskrev forholdet til sagsøger som konfliktfyldt og psykisk nedbrydende. Han har gentagne gange bedt sagsøger om at flytte. Han angav, at sagsøger angreb hans kæreste i 2015, hvilket førte til, at kæresten købte en ny andelslejlighed, da de ikke kunne holde ud at bo med sagsøger længere.

Vidnernes Forklaringer

Vidne 1's Forklaring

Vidne 1 (sagsøgers datter) forklarede, at sagsøger overdrog lejligheden for at sikre hende et hjem, og at det altid var meningen, at det skulle være hendes og sagsøgtes lejlighed. Hun opfattede ikke overdragelsen som proforma eller midlertidig. Hun flyttede til Danmark i 2001 for at bo i og overtage lejligheden. Hun bekræftede, at hun i 2012 bad sagsøgte om at overtage hendes andel, da hun selv skulle købe en lejlighed og ikke kunne låne penge som ejer af to andelsboliger. Hun og sagsøgte har en mundtlig aftale om delt ejerskab og ansvar for lejligheden.

Andre Vidners Forklaringer

Flere vidner, herunder Vidne 4 (advokatsekretær og bogholder) og Vidne 5 (tidligere formand for andelsboligforeningen), bekræftede sagsøgers økonomiske problemer og hendes frygt for kreditorer. De forklarede, at sagsøger altid har fremstået som den reelle ejer af lejligheden og har stået for dens drift og vedligeholdelse. Vidne 10 bekræftede, at overdragelserne var proforma og midlertidige, indtil sagsøger havde fået styr på sin gæld. Vidne 11 (sagsøgers bror) bekræftede sagsøgers økonomiske problemer og hendes ønske om at sikre lejligheden for børnene, men mente, at det var en midlertidig løsning.

Rettens Begrundelse og Afgørelse

To dommere afgav udtalelse, hvoraf afgørelsen blev truffet ved stemmeflertal.

Sagsøgers Principale Påstand 1 (Ejerskab)

Retten lagde til grund, at sagsøger på tidspunktet for overdragelserne i 2001 og 2002 var insolvent med en gæld, der oversteg andelslejlighedens værdi, som var hendes eneste aktiv. Overdragelserne skete alene ved påtegninger på andelsbeviset, uden betaling eller udarbejdelse af gældsbreve eller gavebreve.

Det blev fastslået, at sagsøger uafbrudt har boet i og rådet over lejligheden siden overdragelserne, mens sagsøgte og dennes søster kun har boet der i perioder og ikke aktuelt bor der (siden henholdsvis 1. februar 2017 og 2011).

En lejeaftale fra 2007 mellem sagsøger og hendes børn blev anset for at være proforma og indgået alene af hensyn til sagsøgers ansøgning om gældssanering. Vidne 1's korrespondance (e-mails fra 26. januar 2007 og 29. august 2011 samt Facebook-meddelelser fra 27. februar 2012) bekræftede, at hun anså lejligheden for at være sagsøgers og ønskede at blive "frigjort fra denne lejlighed". Sagsøgtes egen chat med sagsøger, hvor han udtalte "gør bare som du vil" og "ligesom du tvinger mig til at bo her", understøttede ligeledes proforma-karakteren.

Retten konkluderede, at overdragelsen af andelene til sagsøgte og dennes søster i 2001 og 2002 var proformaretshandler, der alene havde til formål at unddrage lejligheden fra sagsøgers kreditorer. Dette stod klart for både sagsøgte og dennes søster. Vidnernes forklaringer (Vidne 11, Vidne 3, Vidne 10, Vidne 4 og Vidne 5) bekræftede, at aftalen var midlertidig, indtil sagsøgers økonomi var genoprettet. Sagsøgte havde desuden ikke erlagt modydelse for søsterens andel i 2012, selvom andelen var mindst 3-4 mio. kr. værd.

Da aftalen var proforma, skete der ingen reel ændring af ejerforholdet, og sagsøger er fortsat den retmæssige ejer. Retten fandt, at en part ikke er afskåret fra at påberåbe sig, at en aftale er proforma, jf. Danske Lov § 5-1-2 og retspraksis. Sagsøgers principale påstand 1 blev derfor taget til følge.

Sagsøgers Principale Påstand 2 (Fraflytning)

Da sagsøgte ikke bor i lejligheden og ikke har gjort det siden 2017, fandt retten ikke grundlag for at tage sagsøgers principale påstand 2 til følge.

Sagsøgtes Selvstændige Påstande

Da sagsøgte ikke er ejer af lejligheden, og retten ikke havde mulighed for at forholde sig til parternes økonomiske mellemværende, blev sagsøger frifundet for sagsøgtes selvstændige påstande.

Boligdommer 2's Dissens

Boligdommer 2 udtalte, at sagsøgers egen sagsfremstilling indikerede, at overdragelsen ikke udelukkende var et proforma-arrangement, men også havde til formål at sikre hendes bolig og indgå i arven til børnene. Det blev anført, at sagsøger ikke havde ført bevis for, at sagsøgte på overdragelsestidspunktet var bekendt med, at overdragelsen var proforma, og at sagsøger til enhver tid kunne kræve ejerskabet tilbageført. Overdragelsen blev derfor anset for reel. Sagsøgers efterfølgende råden over lejligheden blev betragtet som forældrehandling eller stiltiende accept. Boligdommer 2 ville derfor have frifundet sagsøgte og givet sagsøgte medhold i dennes påstande.

Sagsomkostninger

Sagsomkostningerne blev ophævet, jf. Retsplejeloven § 312, stk. 3, da særlige grunde talte herfor. Retten lagde vægt på, at sagsøger – selvom hun fik medhold – ved at indgå proformaretshandler for at unddrage lejligheden fra sine kreditorer selv havde bidraget til tvivlsomheden af retsforholdet vedrørende ejerskabet til andelslejligheden.

Thi Kendes For Ret

• Sagsøgte skal anerkende, at sagsøger er det retmæssige medlem af Andelsboligforening 1 samt den reelle ejer af andelslejligheden beliggende Adresse 1, 2100 København Ø.
• Sagsøgte frifindes for sagsøgers påstand om, at han tilpligtes at fraflytte andelslejligheden beliggende Adresse 1, 2100 København Ø inden for en af retten fastsat rimelig frist.
• Sagsøger frifindes for sagsøgtes selvstændige påstande.
• Sagens omkostninger ophæves.