Andelsboligforenings erstatningsansvar for manglende oplysning om kommende valuarvurdering ved salg af andelsbolig

Denne sag omhandler Andelsboligforeningen Tagensgård I & II's erstatningsansvar over for en tidligere andelshaver, A, der solgte sin andelsbolig til en pris, der ikke afspejlede en efterfølgende værdistigning. Højesteret fandt, at bestyrelsen havde handlet ansvarspådragende ved ikke at oplyse A om en kommende valuarvurdering, der ville føre til en stigning i andelsværdien. Dette resulterede i, at A solgte sin andel til en for lav pris.

Sagens baggrund

• A var andelshaver i Andelsboligforeningen Tagensgård I & II.
• Den 1. juli 2020 underskrev A en overdragelsesaftale med B om salg af sin andelsbolig.
• Overdragelsesaftalen blev godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse den 7. juli 2020.
• Prisen var baseret på den andelsværdi, der var vedtaget på generalforsamlingen i september 2019, med udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering.
• I foråret 2020 havde bestyrelsen indhentet en valuarvurdering, der viste en potentiel værdistigning.
• På generalforsamlingen i oktober 2020 blev det besluttet at anvende valuarvurderingen, hvilket resulterede i en stigning i andelsværdien på 146.001 kr.

Retsgrundlaget

• Andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1 fastsætter, at prisen for en andel ikke må overstige værdien af andelen i foreningens formue.
• Andelsboligforeningslovens § 6, stk. 6 kræver, at en overdragelsesaftale skal godkendes af bestyrelsen.
• Andelsboligforeningslovens § 6 c, stk. 1, nr. 4 pålægger bestyrelsen at orientere andelshaverne om foreningens forhold, når der er behov for det.

Højesterets vurdering

• Højesteret fastslog, at en aftale om overdragelse af en andelsbolig først er endelig, når den er godkendt af bestyrelsen.
• Bestyrelsen har pligt til at varetage sælgers interesser ved at sikre, at sælgeren får de nødvendige oplysninger til at vurdere, om prisen er rimelig.
• Dette inkluderer en pligt til at oplyse om en mulig forhøjelse af andelsværdien på den kommende generalforsamling og muligheden for en prisreguleringsklausul.
• Højesteret fandt, at bestyrelsen havde handlet ansvarspådragende ved ikke at oplyse A om den kommende valuarvurdering.

Konklusion

Højesteret fandt, at Andelsboligforeningen Tagensgård I & II var erstatningsansvarlig for As tab, da bestyrelsen ikke havde varetaget As interesser tilstrækkeligt. A fik derfor medhold i sin påstand.

Højesteret fastslog, at Andelsboligforeningen Tagensgård I & II skulle betale 146.001 kr. til A med procesrente fra den 13. december 2020. Dette beløb dækker det tab, A led som følge af at have solgt sin andelsbolig til en pris, der ikke afspejlede den efterfølgende værdistigning. Foreningen blev også dømt til at betale sagsomkostninger for byret, landsret og Højesteret. Højesteret lagde vægt på, at bestyrelsen havde en pligt til at varetage andelshavernes interesser og give dem de nødvendige oplysninger for at kunne træffe informerede beslutninger om salg af deres andelsboliger. Da bestyrelsen ikke havde opfyldt denne pligt, var foreningen erstatningsansvarlig.