Huslejenævnets afgørelse om lejeforhøjelse for skatter og afgifter med delvis tilbagevirkende kraft

Sagen omhandler en tvist vedrørende en varslet lejeforhøjelse for en lejlighed på Rungstedvej 61, 1.mf., 2960 Rungsted Kyst. Udlejeren havde varslet en lejeforhøjelse pr. 1. januar 2024, begrundet i en stigning i ejendommens skatter og afgifter. Lejeren gjorde indsigelse mod forhøjelsen, hvorefter udlejeren indbragte sagen for Huslejenævnet i henhold til Lejeloven § 46, stk. 5.

Udlejerens varsling og krav

Udlejeren varslede lejeforhøjelsen den 30. maj 2024 med tilbagevirkende kraft fra 1. januar 2024. Den samlede stigning i skatter og afgifter for ejendommen var opgjort til 91.731,59 kr. årligt, hvoraf boligernes andel udgjorde 89.291,53 kr. Denne andel blev fordelt på ejendommens samlede bruttoetageareal på 3.765 m². For det konkrete lejemål på 105 m² udgjorde den varslede årlige lejeforhøjelse 2.490,24 kr. Udlejeren krævede desuden efteropkrævning af lejeforhøjelsen for perioden 1. januar til 31. august 2024, et beløb på 1.660,16 kr.

Lejerens indsigelse

Lejeren gjorde indsigelse mod lejeforhøjelsen den 19. juni 2024. Indsigelsen vedrørte især den markante stigning i udgiften til renovation, som ifølge udlejers oplysninger var steget med 124.120,54 kr. fra 2019 til 2024.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet gennemgik den fremlagte dokumentation for udgifterne i 2024. Nævnet fokuserede på, hvorvidt den varslede lejeforhøjelse, især den del der blev opkrævet med tilbagevirkende kraft, var i overensstemmelse med gældende lovgivning. Specifikt blev det vurderet, om kravet om tilbagevirkende kraft overholdt betingelserne i Lejeloven § 46, stk. 3, som fastslår, at lejeforhøjelsen kun kan gennemføres fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt, og at det kun er det sidste års stigning i ejendomsskatterne, der kan opkræves med tilbagevirkende kraft.

Huslejenævnet godkendte de af udlejeren dokumenterede udgifter, men nedsatte den del af lejeforhøjelsen, der blev opkrævet med tilbagevirkende kraft. Afgørelsen var således delt, idet lejeren fik medhold i en nedsættelse af den retroaktive opkrævning, mens udlejeren fik medhold i den fulde varslede forhøjelse fra et senere tidspunkt.

Nævnets afgørelse

• Nævnet godkendte de samlede udgifter, som udlejeren havde varslet.
• Lejeforhøjelsen pr. 1. januar 2024 blev nedsat fra 138,35 kr. månedligt til 86,32 kr. månedligt.
• Efteropkrævningen for perioden 1. januar til 31. august 2024 blev nedsat fra 1.660,16 kr. til 690,56 kr.
• Fra og med 1. september 2024 godkendtes det fulde varslede beløb på 2.490,24 kr. årligt eller 207,52 kr. månedligt, da udgifterne for 2024 var dokumenterede.
• Eventuelt for meget betalt lejeforhøjelse skal tilbagebetales til lejeren.

Begrundelse for afgørelsen

Nævnets begrundelse for nedsættelsen af den tilbagevirkende kraft var baseret på Lejeloven § 46, stk. 3. Denne bestemmelse fastslår, at det kun er stigningen i udgifter fra det seneste år, der kan opkræves med tilbagevirkende kraft, hvis varslingen sker senest 5 måneder efter udgiften er pålagt ejendommen. Nævnet konstaterede, at stigningen i renovationsudgifter fra 2023 (118.896,54 kr.) til 2024 (189.442,54 kr.) var 70.545,56 kr. Dog var den del af skatter og afgifter, der kunne opkræves med virkning fra 1. januar 2024, kun 38.156,61 kr. (hvoraf boligernes andel var 37.141,64 kr.). Dette resulterede i en lavere godkendt månedlig forhøjelse for den retroaktive periode.

Udlejers oplysningspligt

Nævnet gjorde opmærksom på, at udlejeren, når afgørelsen er endelig, har pligt til at orientere de øvrige lejere i ejendommen om afgørelsens indhold i henhold til Lejeloven § 194. Dette inkluderer oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat, jf. Lejeloven § 194, stk. 2. Manglende eller mangelfuld meddelelse kan medføre ugyldighed og straf, jf. Lejeloven § 194, stk. 3 og Lejeloven § 194, stk. 4.