Huslejenævnet fritager lejer for istandsættelseskrav efter kort lejeperiode

Sagen omhandler en tvist mellem en tidligere lejer og udlejer vedrørende krav om istandsættelse af et lejemål efter fraflytning. Lejeren, der havde boet i lejligheden i 11 måneder (fra 15. juli 2023 til 17. juni 2024), bestred udlejerens opgørelse, som anvendte hele lejers indestående depositum og forudbetalt leje til dækning af istandsættelsesudgifter. Sagen blev indbragt for Huslejenævnet i henhold til Lejeloven § 190 og Lejeloven § 187.

Lejers og Udlejers Argumenter

• Lejer anførte, at udlejerens krav på 33.965 kr. for gulv-, malerarbejde og vinduespudsning var uberettiget. Lejer fremlagde fotos taget ved både indflytning og fraflytning, samt en fejl- og mangelliste sendt til udlejer kort efter indflytning. Denne liste dokumenterede eksisterende forhold vedrørende gulve, vinduer, tapet og døre, som lejer mente var i dårlig stand ved overtagelsen.
• Udlejer fastholdt, at istandsættelsen var nødvendig på grund af brugsspor, selv efter en kort lejeperiode, og henviste til fraflytningsrapporten. Udlejer oplyste, at fotos taget ved fraflytningen ikke længere var tilgængelige, og at malerarbejde altid udføres fra hjørne til hjørne, samt at gulvsliberen havde vurderet gulvenes tilstand. Udlejer gjorde desuden krav på husleje for juni måned 2024 og tilbageholdelse af 1.000 kr. til eventuel efterbetaling af varmebidrag for 2024.

Nævnets Undersøgelse

Nævnet gennemgik det fremlagte materiale, herunder udlejerens bilag for udgifterne, lejers fotos og dennes fejl- og mangelliste. Nævnet lagde vægt på den korte lejeperiode og udlejerens manglende dokumentation for de påståede mangler.

Huslejenævnet afgjorde sagen til fordel for lejeren, idet nævnet fandt, at lejeren ikke skulle hæfte for de fremsatte istandsættelseskrav.

Nævnets Konklusion og Begrundelse

• Nævnet vurderede, at udlejer ikke havde dokumenteret, at de udførte arbejder var nødvendige for at bringe lejemålet i normalistandsat stand. Dette skyldtes især manglen på fotos fra udlejer, der kunne dokumentere istandsættelseskravene.
• Der blev lagt vægt på, at der ved lejemål under et år er skærpede krav til udlejerens bevisbyrde for manglernes tilstedeværelse, en bevisbyrde som udlejer ikke havde løftet.
• Lejers fremlagte fotos viste ingen mangler, der krævede udbedring, og lejers kommentarer til indflytningsrapporten blev taget i betragtning.

Økonomisk Afgørelse

• Lejer blev fritaget for istandsættelsesudgifter på 33.965 kr.
• Lejer skulle betale husleje for juni måned 2024 på 10.800 kr.
• Udlejer kunne ikke tilbageholde 1.000 kr. til varmebidrag, da varmeregnskabet for 2024 var afsluttet.
• Udlejer blev pålagt at tilbagebetale 27.549,94 kr. til lejer inden den 15. august 2025. Manglende overholdelse af denne frist ville blive betragtet som en overtrædelse af Lov om Boligforhold § 22.

Orientering af Lejere

Nævnet gjorde opmærksom på, at udlejer, når afgørelsen er endelig, har pligt til at orientere beboerrepræsentationen eller samtlige lejere i ejendommen om afgørelsens indhold, jf. Lejeloven § 194.