Huslejenævnet afviser udlejers krav om retsfølger for lejers påståede overtrædelse af husorden

Sagen omhandler udlejers anmodning til Huslejenævnet om at pålægge lejer retsfølger som følge af påståede overtrædelser af ejendommens husorden. Sagen er indbragt i henhold til Lejeloven § 155.

Udlejers påstande

Udlejer gjorde gældende, at lejer havde overtrådt husordenen på flere punkter, herunder:

• Ulovlig parkering på matriklen, idet gæster angiveligt parkerede uden forudgående aftale.
• Manglende fjernelse af slyngplanter, specifikt en klematis, der voksede op ad hegnet, hvilket var i strid med den seneste husorden fra 2024.
• Ulovlig brug af fællesarealer, herunder opbevaring af genstande på gangarealet i kælderen og uautoriseret brug af en bred kældertrappe fra havearealet.
• Ulovlig brug af ejers arealer, herunder passage gennem udlejers private have via en flisegang og uautoriseret strandadgang gennem en låge i haven.
• Ulovlig rygning på fællesarealer, herunder i kælderen.

Udlejer henviste til Lejeloven § 153, stk. 1, nr. 11 som den relevante bestemmelse for disse overtrædelser, der vedrører adfærd til gene for ejendommen eller personer.

Lejers argumentation

Lejer, der har boet i lejemålet siden 1996, anførte, at de seneste ændringer af husordenen fra 2024 udgjorde en indskrænkning af hendes brugsret. Lejer argumenterede specifikt:

• En kortvarig standsning for af- og pålæsning ikke er omfattet af et parkeringsforbud.
• Klematissen var plantet for 15 år siden, blev beskåret årligt for at undgå vækst på facaden, og der var intet forbud mod slyngplanter i den tidligere husorden.
• Hun havde altid benyttet den brede kældertrappe, som var mere egnet til transport af vaskekurve end den smalle, stejle trappe.
• Flisegangen mellem hendes to terrasser var et naturligt adgangsareal, som hun altid havde benyttet.
• Strandadgangen via lågen i haven havde altid været en del af lejemålets attraktivitet, hvilket også var lagt til grund i tidligere nævnsafgørelser om lejeforhøjelser.
• Hun ville respektere et rygeforbud på fællesarealer, men anerkendte ikke at have røget i vaskekælderen.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet besigtigede ejendommens udvendige arealer den 6. maj 2025 med deltagelse af både udlejere og lejer for at vurdere de faktiske forhold.

Huslejenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge lejer retsfølger i sagen. Nævnet lagde vægt på en række forhold, der støttede lejers ret til fortsat brug af de omstridte arealer og faciliteter.

Nævnets afgørelse og begrundelse

• Parkering: Nævnet var enig med lejer i, at en kortvarig standsning på ca. 5 minutter for af- og pålæsning ikke er i strid med husordenen, da det ikke betragtes som parkering.
• Planter og vækster: Nævnet fandt det ikke rimeligt at pålægge lejer at fjerne en klematis, der var plantet for 15 år siden. Det blev lagt til grund, at lejer beskærer planten, så den ikke vokser på facaden, og da der ikke var et forbud i den tidligere husorden, ansås det nye forbud som en indskrænkning af lejers brugsret. Planten havde desuden ikke medført skader på ejendommen eller hegnet.
• Brug af fællesarealer (kælder): Nævnet konstaterede, at lejer havde anvendt den brede kældertrappe fra havearealet i alle årene siden 1996, og den smalle trappe fra trapperummet var uegnet til transport af større genstande som vaskekurve. Det blev derfor besluttet, at lejer fortsat kunne anvende den brede trappe uden forudgående aftale med udlejer.
• Brug af ejers arealer: Nævnet fandt ikke rimeligt grundlag for at nægte lejer adgang til at benytte flisegangen mellem de to terrasser, da den ansås for at være et naturligt adgangsareal for lejemålet. Vedrørende strandadgangen via lågen i haven, som lejer altid har haft, og som har været en afgørende faktor for lejemålets attraktive beliggenhed i tidligere nævnsafgørelser, besluttede nævnet, at lejer fortsat kunne benytte lågen, og udlejer skulle sørge for en nøgle. Udlejers ønske om at opsætte et hegn, der ville fjerne lejers udsigt til Øresund fra terrassen, blev ikke godkendt, da det ville udgøre en væsentlig indskrænkning af lejemålets attraktivitet.
• Rygning: Da lejer oplyste, at hun ville respektere rygeforbuddet på fællesarealerne, og udlejer bekræftede, at rygning på lejers egne terrasser var tilladt, fandt nævnet ikke grundlag for at pålægge en retsfølge på dette punkt.

Samlet set fandt Huslejenævnet, at der ikke var tilstrækkeligt grundlag for at pålægge lejer retsfølger for de påståede overtrædelser af husordenen. Lejer fik fuldt medhold i sagen.