Lejeloven § 153

Efter den gældende lejelovs § 79 a, stk. 1, kan en lejer pålægges retsfølger efter § 79 b, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen:

Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer.

Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.

Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.

Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.

Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.

Når lejeren vanrøgter det lejede.

Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.

Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende personer.

Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende personer.

Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.

I § 153, stk. 1, foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejeren i de tilfælde, som er beskrevet i numrene 1-11 udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen.

I bestemmelsen er beskrevet en række forhold, som er uacceptable, og som kan føre til retsfølger for lejeren i form af en advarsel eller i form af, at lejeforholdet gøres betinget, jf. lovforslagets § 154. Bestemmelsen omfatter både grovere som mindre grove forhold.

Bestemmelsen omfatter adfærd, der udøves på ejendommen. Det må afgøres konkret, hvad der ligger i denne afgrænsning. Ejendommen er i denne sammenhæng ikke kun matrikulært afgrænset. Det udelukker således ikke bestemmelsens anvendelse, at den uacceptable adfærd er sket på et andet matrikelnummer end ejendommens, eller at matriklerne har forskellige ejere. Der må i det enkelte tilfælde foretages en vurdering af, om den udøvede adfærd har skabt utryghed blandt beboerne m. fl. i det boligområde, hvor lejeren har sit lejemål.

De personer, der er beskyttet mod lejerens adfærd, er udlejeren, dennes ansatte, lejere i ejendommen og andre, der lovligt færdes i ejendommen. Som ”ansatte” kan nævnes vicevært, varmemester, rengøringspersonale, administrator, mens ”andre, der lovligt færdes i ejendommen”, kan være postbude, håndværkere, renovationsarbejdere, udlejerens advokat eller andre lejeres husstand og gæster.

I stk. 1, nr. 1, foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer.

Den groveste uacceptable adfærd fra lejerens side er efter forslaget vold eller trusler om vold. Enhver form for vold over for ejendommens beboere, ejendommens ejer eller dennes ansatte vil kunne medføre retsfølger. Dette gælder vold både med våben eller andre redskaber, herunder slag og skub samt kasten med redskaber. Det samme gælder trusler om vold, herunder fx truende adfærd med husdyr.

I stk. 1, nr. 2, foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.

Som farefremkaldende forhold betragtes fx ildspåsættelse, kast med knive eller andre farlige redskaber på arealer, hvor andre beboere færdes, opbevaring af større mængder brændbare væsker eller eksplosivt materiale på forkert måde eller i uacceptabel mængde. Også dyrehold vil efter omstændighederne kunne betragtes som farefremkaldende og kunne føre til retsfølger, hvis der er tale om farlige dyr som fx slanger, giftige insekter eller lignende. Aggressive hunde vil også kunne fremkalde fare.

I stk. 1, nr. 3, foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer, som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.

Bestemmelsen omfatter uacceptabel adfærd i form af fx narkohandel, prostitution eller lignende. Som et andet eksempel på uacceptabel adfærd kan nævnes ophobning af store mængder affald i det lejede, der giver lugtgener og kan tiltrække rotter eller andre skadedyr.

I stk. 1, nr. 4, foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.

Efter bestemmelsen kan det få følger, hvis lejeren udøver chikane over for andre lejere m.v. Som chikane betragtes adfærd, der hverken umiddelbart kan betegnes som vold eller som trusler, men som alligevel er generende og udføres netop med henblik på at være generende overfor andre. Der kan fx være tale om forfølgelse af en lejer i opgangen, konsekvent råben af skældsord efter bestemte personer, anbringelse af generende skriftlige henvendelser, uhumskheder eller lignende ved en lejers dør, i brevkasse, på altan, i dennes kælderrum eller lignende.

Også støj kan have en sådan karakter, at den må betragtes som chikane. Det kan således være tilfældet ved regelmæssig stærk støj på ubekvemme tidspunkter, der udøves alene eller primært for at genere andre beboere som fx høj musikafspilning, mens lejeren ikke selv er hjemme.

I stk. 1, nr. 5, foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

Også støj, der ikke har karakter af bevidst chikane, kan føre til retsfølger. Støj kan optræde på flere uacceptable måder og på forskellige uacceptable niveauer og kan føre til retsfølger af forskellig indgribende karakter. I beskrivelsen af uacceptabel adfærd i bestemmelsen i lovforslagets § 153 skelnes mellem nærmere beskrevet væsentligt generende støj af menneskelig, musikalsk eller anden mekanisk art, jf. nærværende bestemmelse, og anden generende støj, jf. nedenfor ad nr. 9.

Der kan være tale om gentagen uacceptabelt støjende menneskelig adfærd i form af råb, meget højrøstet tale, trampen, kasten med genstande og lignende i boligen eller på fællesarealer til væsentlig gene for ejendommens beboere, herunder hyppige natlige fester med husspektakler eller langvarig overdreven kådhed.

Uacceptabel musikstøj kan bestå i tilbagevendende stærk musikstøj til væsentlig gene for ejendommens beboere, herunder natlig musikstøj, samt endvidere, bortset fra enkeltstående tilfælde - musikstøj betydeligt ud over et lydniveau, der er sædvanligt for almindelig aflytning af radio og TV, herunder regelmæssig musikafspilning over dette lydniveau i længere perioder også i dagtimerne.

Også stærk maskinstøj i aften- og nattetimer og usædvanligt langvarig stærk maskinstøj fra værktøjsmaskiner og lignende også i dagtimer.

De beskrevne typer af stærk støj vil ud over støjniveauet typisk, men ikke nødvendigvis altid, være karakteriseret ved en vis hensynsløshed eller forsæt fra den støjende lejer, der må være klar over, at støjen er generende for omgivelserne, men alligevel tilsidesætter hensynet til disse.

I stk. 1, nr. 6, foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.

Lejerens ødelæggelse af ejendommen kan efter bestemmelsen også medføre retsfølger. Ved materiel ødelæggelse forstås blandt andet ødelæggelse af ejendommen og løsøre anbragt i ejendommen eller på fællesarealer, herunder i pulterrum, opgange og parkeringsarealer for cykler og biler. Vurderingen af, om der foreligger materiel ødelæggelse, er ikke bundet af gerningsindholdet i straffelovens bestemmelse om hærværk.

Der er tale om materiel ødelæggelse, uanset om det ødelagte tilhører udlejeren, beboerne eller disses besøgende, og uanset om der er tale om tegning og maling på eller anden ødelæggelse af de pågældende genstande.

Det afgørende er således ikke, hvem der ejer den ødelagte genstand, men snarere at den er placeret i tilknytning til ejendommen.

I stk. 1, nr. 7, foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejeren vanrøgter det lejede.

Efter bestemmelsen kan vanrøgt af det lejede samt af fællesarealer være adfærd, der kan føre til retsfølger.

Ved vanrøgt forstås materiel ødelæggelse af ejendommen. Under kategorien vanrøgt henhører henkastning eller opbevaring i betydeligt omfang af effekter og affald i boligen eller på fællesarealer, der medfører ødelæggelse af ejendommen eller væsentlige gener, fx lugt eller anden ødelæggelse af boligmiljøet for de øvrige beboere.

I stk. 1, nr. 8, foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer, på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.

Ligesom med hensyn til støj beskrives husdyrgener i bestemmelsen i flere kategorier, der hver især kan medføre retsfølger af forskellig hårdhed. Der henvises i den forbindelse til bestemmelserne i nr. 11 og i stk. 2.

Det følger af bestemmelsen, at husdyrhold, der er til væsentlig gene for ejendommens beboere i kraft af støj, lugt, uhumskhed, fare- og frygtfremkaldelse, kan danne grundlag for at pålægge en lejer retsfølger. Dette gælder, uanset om husdyrhold er tilladt eller ej.

I stk. 1, nr. 9, foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende personer.

Efter bestemmelsen kan også anden støj, som er generende uden at være væsentligt generende, jf. det ovenfor anførte til nr. 5, medføre retsfølger.

Omfattet af bestemmelsen er støj, der ikke er væsentlig, men alligevel uacceptabel. Det skal dog bemærkes, at bor man i en udlejningsejendom, hvor der er andre lejere, må den enkelte lejer tåle et vist minimum af støj.

I stk. 1, nr. 10, foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende personer.

Husdyrhold, der på anden måde end anført i nr. 8 er til gene for beboerne, vil kunne føre til retsfølger, også selv om husdyrhold ikke er i strid med ejendommens husorden eller lejeaftalen, og selv om der ikke er tale om så væsentlige gener som anført under nr. 8.

I stk. 1, nr. 11, foreslås, at en lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.

Efter bestemmelsen kan anden adfærd af generende karakter føre til retsfølger. Bestemmelsen kan blandt andet omfatte generende overtrædelser af en ejendoms husordensbestemmelser om andre forhold end beskrevet i nr. 1-10.

I stk. 2 foreslås, at en lejer desuden kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de i stk. 1 nævnte personer.

Er der tale om husdyrhold i strid med lejeaftale eller husorden, er det uden betydning, hvorvidt husdyret optræder til gene eller ej. Lejeren kan pålægges retsfølger efter lovforslagets § 154, idet lejeren misligholder sin forpligtelse efter lejeforholdet til ikke at holde husdyr.

Hvis en lejer lovligt har et husdyr, må de øvrige lejere skulle acceptere dyrets normale adfærd. Er der derimod tale om husdyrhold i strid med lejeaftale eller husorden, er det uden betydning, hvorvidt husdyret optræder til gene eller ej.

I stk. 3 foreslås, at lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 og 2 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Den omhandlede personkreds er den samme, som lejeren er ansvarlig for efter lovforslagets § 149. Lejeren er således ansvarlig for den opførsel, som udøves af personer fra lejerens husstand samt personer, som lejeren har givet adgang til det lejede. Det er udlejeren, som har bevisbyrden for, hvem der har begået husordensovertrædelsen. Udlejeren skal således bevise, at lejeren er ansvarlig for den pågældende persons uacceptable adfærd.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 79 a i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.18.1.1. og 2.18.2.1. i de almindelige bemærkninger.