Planklagenævnets afgørelse om påbud om fjernelse af lejemål - manglende klarhed og begrundelse

Greve Kommune udstedte den 20. september 2022 et påbud om at fjerne lejemål på ejendommen [A1]. En af ejendommens ejere klagede over afgørelsen, hvilket førte til Planklagenævnets behandling af sagen. Nævnet skulle vurdere, om kommunen havde hjemmel til at give påbuddet, jf. Planloven § 51, og om påbuddet var tilstrækkeligt begrundet og klart. Planklagenævnet behandlede ikke det øvrige klagepunkt i sagen.

Ejendommen er omfattet af partiel byplanvedtægt nr. 28, Karlslunde Industri, og ligger i delområde A. Byplanvedtægten fastsætter specifikke anvendelsesbestemmelser for området:

• Området må kun anvendes til boligformål med åben og lav bebyggelse, primært fritliggende parcelhuse.
• På hver ejendom må kun opføres eller indrettes én bolig for én familie, jf. byplanvedtægtens § 2, stk. 2.
• Ejendommene må ikke benyttes til erhvervsvirksomhed, herunder erhvervsmæssig udlejning som pensionater eller klublejligheder, jf. byplanvedtægtens § 2, stk. 3.

Kommunen varslede den 18. august 2022 et påbud om fysisk lovliggørelse, idet de havde konstateret indrettede lejemål. Varslet angav, at hvis lejemålene ikke blev fjernet, og den ulovlige anvendelse ikke ophørte inden den 19. september 2022, ville der blive udstedt påbud om at ophøre med at anvende ejendommen til udlejning. Varslet henviste til overtrædelse af byplanvedtægtens § 2, stk. 2 og 3.

Den 20. september 2022 udstedte kommunen det endelige påbud, da lejemålene ikke var fjernet. Påbuddet krævede, at lejemålene skulle fjernes inden den 4. oktober 2022, med henvisning til de samme paragraffer i byplanvedtægten. Klageren anførte, at varslingen omhandlede anvendelse til udlejning, mens påbuddet omhandlede indretningen, og at påbuddet derfor var ugyldigt, da det ikke var varslet korrekt. Klageren mente også, at påbuddet var uklart med hensyn til, hvilken del af byplanvedtægten der var overtrådt, og hvordan lovliggørelsen skulle ske. Derudover blev det anført, at kommunen ikke havde foretaget en partshøring efter besigtigelsen den 18. august 2022.

Planklagenævnet ophævede Greve Kommunes påbud af 20. september 2022 om at fjerne lejemål på ejendommen [A1]. Dette betyder, at kommunens afgørelse ikke længere gælder.

Planklagenævnets kompetence og generelle principper

Planklagenævnet er kompetent til at behandle retlige spørgsmål vedrørende kommunale afgørelser efter planloven, herunder tilsynsafgørelser om lovliggørelse af ulovlige forhold, jf. Planloven § 58, stk. 1, nr. 3 og Planloven § 51, stk. 3.

Det følger af proportionalitetsprincippet, at kommunen skal vurdere muligheden for retlig lovliggørelse, før der træffes afgørelse om fysisk lovliggørelse. Et påbud om lovliggørelse skal varsles og rettes til både ejeren og brugeren af ejendommen, jf. Planloven § 63, stk. 1. Varsling og partshøring skal ske særskilt over for alle ejere og brugere. Formålet med varslet er at give modtageren mulighed for at komme med bemærkninger til det påtænkte påbud. Påbuddet skal desuden formuleres så præcist, at det står klart for adressaten, hvad der skal gøres eller undlades, da manglende efterkommelse er strafbelagt, jf. Planloven § 64, stk. 1, nr. 4.

Krav til begrundelse

En skriftlig afgørelse skal indeholde en begrundelse, medmindre parten får fuldt medhold, jf. Forvaltningsloven § 22. Begrundelsen skal henvise til de retsregler, afgørelsen er truffet efter, og forklare, hvorfor afgørelsen har fået det pågældende resultat. Hvis afgørelsen vedrører fortolkningen af en bestemmelse i en plan, skal begrundelsen derfor om fornødent indeholde en kort redegørelse for, hvorfor kommunen er kommet frem til den konkrete fortolkning, jf. Forvaltningsloven § 24.

Planklagenævnets vurdering

Planklagenævnet fandt, at Greve Kommunes påbud led af væsentlige mangler:

• Mangelfuld begrundelse: Påbuddet henviste til byplanvedtægtens § 2, stk. 1, 2 og 3, men det fremgik ikke, hvilken eller hvilke af bestemmelserne forholdet var i strid med. Derudover manglede der oplysninger om ejendommens konkrete indretning (f.eks. antal køkkener/badeværelser, fællesarealer, indgange), hvilket gjorde det umuligt at vurdere, om boligen var indrettet til én eller flere familier. Dette betød, at begrundelseskravet i Forvaltningsloven § 24 ikke var opfyldt.
• Utilstrækkelig klarhed: Påbuddet var ikke tilstrækkeligt klart og præcist formuleret, da det alene angav, at "lejemålene skal fjernes". Det var ikke beskrevet, hvordan det ulovlige forhold skulle lovliggøres, herunder hvilke ændringer i ejendommens indretning og anvendelse der var nødvendige for at overholde byplanvedtægten.

På grund af disse væsentlige mangler fandt Planklagenævnet afgørelsen ugyldig og ophævede den. Nævnet tog ikke stilling til klagepunktet om manglende partshøring, da afgørelsen allerede var ugyldig på grund af de nævnte mangler.

Konsekvenser for kommunen

Hvis Greve Kommune vælger at behandle sagen igen, skal det ske i overensstemmelse med følgende:

• Der skal ske varsling og partshøring, som skal sendes til alle ejendommens ejere og brugere.
• Varslingen og påbuddet skal indeholde en begrundelse, der lever op til kravene i forvaltningsloven, herunder en klar redegørelse for de faktiske omstændigheder og en præcis beskrivelse af, hvordan lovliggørelse skal ske.

Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. En eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4. Klagegebyret tilbagebetales.