Manglende UN-karakter for skjult råd i bindingsværk og bundrem i ældre bondehus

Sagen omhandler en tilstandsrapport for et bondehus fra 1827, hvor klager efter overtagelsen konstaterede, at fodremmen (bundremmen) og den nederste del af bindingsværket var nedbrudt af råd.

Klagepunkt

Klager mente, at den bygningssagkyndige burde have tildelt karakteren UN (Undersøges Nærmere) for bundrem og bindingsværk. Dette blev begrundet med en forhøjet fugtmåling i gulvkonstruktionen og synlige reparationer på soklen udvendigt.

Forhold ved besigtigelsen

På tidspunktet for udarbejdelsen af tilstandsrapporten var de beskadigede bygningsdele skjult:

• Indvendigt var gulvet dækket af plader og tæpper, og ydervæggen var beklædt med træpaneler.
• Udvendigt var facader og sokkel pudsede, hvilket skjulte bindingsværk og bundrem.

Den bygningssagkyndige havde i rapporten noteret, at pudsen på facaderne var partielt løstsiddende, hvilket formentlig skyldtes indpudset bindingsværk.

Skønsmanden konkluderede, at den bygningssagkyndige havde begået en fejl ved ikke at tildele karakteren UN.

Skønsmandens vurdering

Skønsmanden fandt, at selvom de nedbrudte bygningsdele ikke var synlige under huseftersynet, burde den bygningssagkyndige have handlet anderledes. De synlige reparationer på soklen gav ikke i sig selv anledning til mistanke om skjulte skader, og den bygningssagkyndiges beskrivelse af de synlige forhold var i sig selv korrekt.

Den afgørende fejl

Fejlen bestod i, at den bygningssagkyndige undlod at oplyse om den erfaringsmæssigt væsentligt forøgede risiko for råd og nedbrydning, der er forbundet med indpudset bindingsværk og bundrem. I henhold til reglerne for huseftersyn burde denne risiko have medført karakteren UN for at tilskynde til en nærmere undersøgelse af de skjulte bygningsdele.

Skønsmanden bemærkede desuden, at den bygningssagkyndiges generelle vurdering af huset som havende behov for et 'vedligeholdelsesmæssigt løft' var en underdrivelse, da en omfattende renovering måtte påregnes.