Sag om fortolkning af deklaration vedrørende tilmuring af vinduer

Denne sag omhandler gyldigheden og retsvirkningerne af en tinglyst deklaration fra 1935, der vedrører vinduer i bygninger på to naboejendomme på Frederiksberg.

Parterne og Ejendommene

• Sagsøger: Ejer, i sameje med en anden person, ejendommen beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C, Matrikel nr. 2.
• Sagsøgte ApS: Ejer ejendommen beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, Matrikel nr. 1.

Sagsøgers Påstande

Sagsøger nedlagde to påstande:

• Påstand 1: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at deklarationen af 21. maj 1935, tinglyst på sagsøgtes ejendom (Adresse 1, Matrikel nr. 1), er gyldig og har retsvirkninger efter sit indhold i relation til bygninger, der opføres på ejendommen.
• Påstand 2: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgte som følge af sagsøgers krav herom, er forpligtet til at tilmure de mod sagsøgers ejendom (Adresse 2, Matrikel nr. 2) vendende vinduer i bygninger, der opføres på sagsøgtes ejendom (Adresse 1, Matrikel nr. 1).

Sagsøgtes Påstande

Sagsøgte ApS nedlagde påstand om frifindelse for begge sagsøgers påstande.

Sagens Baggrund og Oplysninger

Det fremgår, at der på sagsøgtes ejendom (Adresse 1, Matrikel nr. 1) tidligere var opført to bygninger fra henholdsvis 1867 og 1917. Bygningen fra 1917 var opført i skel mod sagsøgers ejendom (Adresse 2, Matrikel nr. 2). Historisk byggesagsmateriale fra 1917 og 1920 viser ansøgninger om at anbringe monierruder i bagmuren mod naboejendommen, hvilket krævede nabotilladelse og dispensation fra daværende bygningslove.

Den centrale deklaration af 21. maj 1935 er tinglyst på sagsøgtes ejendom. Den forpligter nuværende og senere ejere af Adresse 1, Matrikel nr. 1, til at tilmure gavlvinduer, der vender mod Adresse 2, Matrikel nr. 2, hvis ejerne af sidstnævnte ejendom forlanger det.

Sagsøgte har i 2019 nedrevet alle bygninger på sin grund og har til hensigt at opføre nye bygninger. Det nye byggeprojekt viser 20 gulv-til-loft vinduer, der vil vende mod sagsøgers ejendom. Sagsøgte har oplyst, at de nye bygninger ikke vil blive opført i skel.

En landinspektør har vurderet, at servitutten udelukkende gælder for den nedrevne bygning, der lå i skel, og at den derfor bør aflyses. Frederiksberg Kommune har ligeledes vurderet, at deklarationen omhandler tilmuring af vinduer i en bygning, som nu er revet ned, og at den derfor ikke længere har relevans. Kommunen betragter deklarationen som en privatretlig servitut, der ikke er tilknyttet en byggesag.

Parternes Synspunkter

Sagsøgers Synspunkter

Sagsøger gjorde gældende, at deklarationen fortsat er gyldig og relevant. Formålet med deklarationen er at beskytte ejeren af Matrikel nr. 2 mod uønsket udsyn fra Matrikel nr. 1. Sagsøger anførte, at den nedrevne bygning på Matrikel nr. 1 ikke havde vinduer, der gav indblik, men kun lysåbninger. Den nye bygning med 20 gulv-til-loft vinduer vil derimod skabe uønsket indblik i strid med deklarationens formål. Sagsøger bestred, at placeringen i skel er en forudsætning for deklarationens anvendelse, og at kommunens og landinspektørens fortolkning er uden betydning for rettens bedømmelse.

Sagsøgtes Synspunkter

Sagsøgte gjorde gældende, at servitutten alene vedrører den specifikke bygning, der var opført i skel, og som nu er nedrevet. Da den nye bebyggelse ikke opføres i skel, begrænser servitutten ikke sagsøgtes ret til at opføre nye bygninger med vinduer. Sagsøgte henviste til, at den daværende ejer af Matrikel nr. 2 allerede i 1917 havde givet tilladelse til anbringelse af trådglasvinduer, hvilket understøtter, at deklarationen var rettet mod specifikke, eksisterende forhold. Sagsøgte støttede sig til Frederiksberg Kommunes og landinspektørens vurdering af, at deklarationen ikke længere har relevans.

Rettens Begrundelse og Resultat

Retten lagde til grund, at der på tidspunktet for tinglysningen af deklarationen i 1935 var opført en bygning fra 1917 på sagsøgtes ejendom (Adresse 1, Matrikel nr. 1). Denne bygning var placeret i skel mod sagsøgers ejendom (Adresse 2, Matrikel nr. 2) og havde fire mindre, aflange trådglasvinduer i gavlen, der vendte mod sagsøgers ejendom.

Sagsøgte har nedrevet samtlige bygninger på sin grund, herunder bygningen fra 1917, og har oplyst, at de nye bygninger, som sagsøgte påtænker at opføre, ikke vil blive placeret i skel.

Retten foretog en naturlig sproglig fortolkning af deklarationens ordlyd, hvorefter ejeren og efterfølgende ejere "forpligter os til at lade de mod Matrikel nr. 2 vendende Gavlvinduer tilmure, naar nuværende eller fremtidige Ejere af sidstnævnte Ejendom maatte forlange det". Retten fandt, at denne formulering måtte forstås således, at servitutten vedrørte den specifikke bygning, som var placeret i skel.

Retten fandt ikke, at en formålsfortolkning kunne føre til, at servitutten fortsat var relevant efter nedrivning af den tidligere bygning. På den baggrund fandt retten, at servitutten var bortfaldet.

Afgørelse

Retten tog sagsøgtes påstande om frifindelse til følge for både sagsøgers påstand 1 og påstand 2.

Sagsøgte ApS blev frifundet.

Da sagen omhandlede et tvivlsomt fortolkningsspørgsmål, fandt retten, at ingen af parterne skulle betale sagsomkostninger til den anden part.