Disciplinærnævnssag om ejendomsmæglers håndtering af salg af interessentskabslejlighed, herunder dokumentkrav og arealfastsættelse

Vurdering af mæglerens handlinger

Nævnet frifandt ejendomsmægleren for de fleste klagepunkter:

• Formidlingsaftale og markedsføring: Fejlen i formidlingsaftalen blev rettet hurtigt og uden konsekvenser for klager. Arealoplysningen blev korrigeret på baggrund af en landinspektøropmåling, hvilket var korrekt. Forsinket skiltning var ikke i strid med god skik.
• Overdragelse og VVS-rapport: Det var ikke i strid med god ejendomsmæglerskik, at mægleren ikke deltog i overdragelsen, da dette var aftalt med klager. Mægleren havde desuden varetaget klagers interesser ved at stille spørgsmålstegn ved kravet om en VVS-rapport, som ikke fremgik af vedtægterne.
• Tilbageholdelse af købesum: Nævnet fandt, at tilbageholdelsen af købesummen var en direkte konsekvens af, at handlen ikke kunne gennemføres endeligt uden foreningens godkendelse, hvilket klagers modstand mod VVS-rapporten forhalede. Mægleren kunne derfor ikke bebrejdes for dette.

Den afgørende fejl

Disciplinærnævnet fandt dog, at den ansvarlige ejendomsmægler, Thomas Boye Jensen, havde handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. Fejlen bestod i, at han ikke tidligt i forløbet havde sat sig ind i foreningens vedtægter og gjort klager opmærksom på den klare betingelse om, at elinstallationerne skulle godkendes af foreningens el-installatør før overdragelse. Denne rådgivning skulle have været givet, inden købsaftalen blev indgået, og undladelsen var en tilsidesættelse af mæglerens omsorgs- og rådgivningspligt efter Lov om formidling af fast ejendom § 24, stk. 1.

Afgørelse

• Thomas Boye Jensen blev som ansvarlig ejendomsmægler, jf. Lov om formidling af fast ejendom § 28, pålagt en bøde på 10.000 kr.
• Ejendomsmægler DD blev frifundet.
• Ejendomsformidlingsvirksomheden EE I/S blev frifundet, da der ikke blev fundet grundlag for et selvstændigt virksomhedsansvar.

En ny analyse belyser muligheden for, at beboerrepræsentationer kan repræsentere lejere i retssager. Analysen udspringer af en politisk aftale fra maj 2023 om bygge- og boligpolitiske forslag.

• Varetagelse af Købers Interesser: En køberrådgiver skal varetage køberens interesser og yde relevant, retvisende og fyldestgørende rådgivning (§ 48, stk. 1).
• God Skik: Rådgiveren skal handle i overensstemmelse med god skik, hvilket indebærer omsorgsfuldhed, grundighed, og loyalitet over for køberen (§ 48, stk. 2).
• Forbud mod Dobbeltrepræsentation: Det fastslås utvetydigt, at ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel. Dette gælder for ejere, ansatte og personer med lignende tilknytning til virksomheden (§ 48, stk. 3).
• Oplysningspligt: Rådgiveren skal skriftligt oplyse både køber og sælger, hvis vedkommende har en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i handlens gennemførelse (§ 48, stk. 4).
• Værdiansættelse: Ved værdiansættelse på vegne af en køber skal der tages hensyn til markedsforhold, beliggenhed, stand m.v. (§ 49).
• Undtagelser: Reglerne gælder ikke for advokater og finansielle virksomheder, i det omfang de er underlagt særskilt regulering.
• Lov om Juridisk Rådgivning: For at undgå overlap undtages køberrådgivning fra visse bestemmelser i lov om juridisk rådgivning, specifikt forbuddet mod at modtage betroede midler og regler om interessekonflikter, da disse nu reguleres direkte i ejendomsmæglerloven.

Skærpede Sanktioner og Styrkelse af Disciplinærnævnet

Lovforslaget giver Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere en række nye og skærpede værktøjer.

• Nye Sanktionstyper:

  • Kritik: Nævnet kan udtale kritik som en mildere sanktion end en advarsel. Afgørelser om kritik offentliggøres ikke med navns nævnelse (§ 53, stk. 1).
  • Betinget Frakendelse: Ved grov eller gentagen forsømmelse kan nævnet frakende en ejendomsmæglers godkendelse betinget. Frakendelsen bliver kun effektiv, hvis mægleren begår nye overtrædelser inden for en prøvetid på 1-5 år (§ 53, stk. 2).

• Konsekvenser af Ubetalte Bøder:

  • Forbud mod Virksomhedsudøvelse: Der indføres et direkte forbud mod at udøve formidling af salg af fast ejendom til forbrugere, hvis en person eller virksomhed har forfaldne, ubetalte bøder fra Disciplinærnævnet. Forbuddet ophæves, når gælden er betalt (§ 53 a). Overtrædelse kan straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder.
  • Offentliggørelse: Nævnet skal offentliggøre en liste med navne på de ejendomsmæglere og virksomheder, der har ubetalte bøder (§ 53, stk. 7).
  • Overtrædelse af God Skik: Manglende betaling af en disciplinær bøde anses i sig selv for en overtrædelse af god ejendomsmæglerskik, hvilket kan føre til en ny sag (§ 52, stk. 5).

Andre Væsentlige Ændringer

• Tilsynsgrænse: En ansvarlig ejendomsmægler må maksimalt føre tilsyn med 5 personer (beregnet som fuldtidsækvivalenter). Denne regel træder i kraft 1. januar 2025 for at give branchen tid til at tilpasse sig (§ 28, stk. 2).
• Afskaffelse af Klagegebyr: Det nuværende gebyr på 250 kr. for at indbringe en klage for Disciplinærnævnet afskaffes for at lette adgangen for forbrugere (§ 52, stk. 4 ophæves).
• Aftaler om Variabelt Vederlag: Aftaler om variabelt vederlag skal fremover indeholde oplysning om beregningsgrundlaget, et maksimalt beløb som forbrugeren kan komme til at betale, samt et regneeksempel (§ 29, stk. 2).
• Nedsættelse af Gældsgrænse: Grænsen for, hvornår en ejendomsmæglers godkendelse kan nægtes eller fratages på grund af gæld til det offentlige, ændres.

• Administrative Ændringer: Ansvaret for sekretariatsbetjening af Disciplinærnævnet og udstedelse af visse bekendtgørelser flyttes formelt fra Erhvervsstyrelsen til Nævnenes Hus for at afspejle den faktiske administrative placering.

Ikrafttrædelse

Loven træder i kraft den 1. januar 2024. Dog træder bestemmelsen om, at en ansvarlig ejendomsmægler maksimalt må føre tilsyn med 5 personer, først i kraft den 1. januar 2025.